Más de cuatro de cada cinco estadounidenses (82%) dicen que los costos de la vivienda son un problema en su propia ciudad o condado, según una encuesta de Morning Consult encargada por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB).
Los propietarios, compradores y vendedores de viviendas pueden sorprenderse con un nuevo informe sobre el mercado inmobiliario publicado por la empresa de tecnología inmobiliaria Zillow, que pronostica un gran cambio en la asequibilidad de la vivienda para el resto de este año.
“Comprar una casa se está volviendo más asequible en muchas ciudades, y Zillow predice que 20 de las 50 áreas metropolitanas más grandes de EE. UU. serán asequibles para fines de 2026, la mayor cantidad desde 2022”, escribió Zillow en el informe.
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Los programas federales de vivienda generalmente consideran que una casa es “asequible” si una familia no gasta más del 30% de sus ingresos en costos de vivienda.
“Según esta medida, las familias que pagan más se consideran “cargadas de costos” y aquellas que pagan más de la mitad de sus ingresos se consideran “gravemente cargadas de costos”, informa Congress.gov.
Zillow espera que modestos aumentos en los precios de las viviendas, tasas hipotecarias más bajas y mayores ingresos familiares se combinen para ayudar a que las viviendas sean más asequibles en todo el país el próximo año.
“Así es como se ve un año de pequeños triunfos para la vivienda”, dijo Cara Ng, economista senior de Zillow.
“El aumento de los ingresos, el crecimiento moderado de los precios y las caídas graduales de las tasas hipotecarias ayudarán a los compradores a recuperar su equilibrio y, al mismo tiempo, permitirán a los propietarios seguir acumulando riqueza. Mejoras lentas y constantes en la asequibilidad como ésta son exactamente lo que el mercado inmobiliario necesita a largo plazo”.
Zillow explica las tendencias en asequibilidad de la vivienda
En los cinco años previos a la pandemia, una casa típica en Estados Unidos (después de impuestos, seguros y mantenimiento) solía consumir entre el 22,5% y el 26,5% del ingreso familiar medio, basado en un pago inicial del 20%, escribe Zillow.
Después de que los precios subieron a partir de 2020 y las tasas hipotecarias aumentaron en 2022, la asequibilidad se deterioró rápidamente. En octubre de 2023, las condiciones habían alcanzado un mínimo histórico: el pago mensual de una vivienda típica representaba el 38,2 % del ingreso medio.
En ese momento, sólo siete de las 50 áreas metropolitanas más grandes todavía ofrecían viviendas que un comprador de ingresos moderados pudiera permitirse razonablemente.
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“A nivel nacional, los pagos hipotecarios representan ahora el 32,6% del ingreso medio de los hogares, lo que ya es el mejor indicador de asequibilidad del país desde agosto de 2022”, informó Zillow. “A finales de año, esta cifra mejorará hasta el 31,8%.
Los costes hipotecarios han caído, pero siguen ejerciendo presión sobre las finanzas de los hogares, escribe Zillow. Aunque los pagos mensuales están ahora $177 por debajo del máximo de octubre de 2023, todavía consumen el 32,6% de los ingresos de un hogar típico en todo el país.
Las condiciones pueden mejorar sin una caída significativa de los precios. Zillow predice que el valor de las viviendas aumentará un 1,9% en 2026 y aumentará en 41 de las 50 áreas metropolitanas más grandes, lo que ayudará a preservar el valor líquido de los propietarios a medida que los compradores recuperen gradualmente el poder adquisitivo.
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El pronóstico de Zillow se basa en supuestos del mercado inmobiliario. Las tasas hipotecarias han caído a alrededor del 6%, y Zillow espera que se estabilicen en ese nivel para fin de año, aunque las tasas siguen siendo impredecibles y podrían caer aún más. (Fuente: Zillow) Se prevé que los precios de las viviendas aumenten un 1,9%, lo que llevará el precio típico de una vivienda en Estados Unidos a unos 365.795 dólares para finales de año, por encima de los niveles de 2025, pero todavía modesto en comparación con las tendencias a largo plazo. (Fuente: Zillow) Realtor.com proyecta un crecimiento de los ingresos de los hogares del 3,6% este año. (Fuente: Realtor.com) El pronóstico supone que los compradores pagarán un pago inicial del 20%, lo que sigue siendo una barrera importante para muchos hogares. (Fuente: Zillow) Con el valor promedio nacional actual de una vivienda de $359,078, un pago inicial del 20% es aproximadamente $71,800, y el aumento de tarifas proyectado por Zillow elevará esa cifra a más de $73,000 para fin de año. (Fuente: Zillow) Con una tasa hipotecaria promedio en diciembre del 6,2% y un pago inicial del 20%, el pago mensual de una vivienda típica es de $2,337, incluidos impuestos, seguro, capital e intereses. (Fuente: Zillow) Ese costo mensual es $92 menos que hace un año y $177 menos que el pico de octubre de 2023, y el pronóstico de Zillow exige que aumente a aproximadamente $2,358 para fin de año. (Fuente: Zillow) Zillow proporciona estimaciones del valor de la vivienda. Una casa típica en los Estados Unidos está valorada en 359.078 dólares. Con un pago inicial del 20%, la factura hipotecaria mensual típica es de $1749, un 5,2% menos que hace un año pero un 98,8% más que los niveles previos a la pandemia. (Fuente: Zillow) Ninguna de las 50 áreas metropolitanas más grandes registró aumentos mensuales en el valor de las viviendas en diciembre; los precios se mantuvieron sin cambios en San Francisco y Nueva York y cayeron sólo ligeramente en San Diego, San José y Los Ángeles (cada uno con una caída del 0,1%). (Fuente: Zillow) Los valores mensuales de las viviendas cayeron en 48 áreas metropolitanas importantes, con las caídas más pronunciadas en Buffalo, Pittsburgh y Austin (una caída del 0,8%), seguidas por Nueva Orleans (una caída del 0,7%) y Detroit (una caída del 0,6%). (Fuente: Zillow) El valor de las viviendas aumentó año tras año en 25 de las 50 áreas metropolitanas más grandes, lideradas por Hartford (4,8%), Milwaukee (4,7%), Cleveland (4,2%), Chicago (3,9%) y Buffalo (3,7%). (Fuente: Zillow) También se observaron caídas año tras año en 25 áreas metropolitanas importantes, con las caídas más pronunciadas en Austin (baja un 6%), Tampa (baja un 5,2%), Miami (baja un 4,5%), Orlando (baja un 4,1%) y Dallas (baja un 3,7%). (Fuente: Zillow)
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