No pretendemos ser aburridos, pero si ha oído hablar de la idea de una hipoteca a 50 años, comience ahora con una respiración profunda.
Hay muchas, muchas preguntas sobre la idea y los desafíos a superar. Y para muchos prestatarios potenciales, esta idea no tiene sentido.
El presidente Trump planteó la idea durante el fin de semana después de que Bill Pulte, director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, le propusiera la idea el sábado.
La propuesta proporcionaría un préstamo que podría reembolsarse en 50 años. Quizás tener una visión a más largo plazo podría tener sentido si eso significara pagos mensuales de capital e intereses más bajos.
Pero esto supone que puede obtener un préstamo a una tasa similar a un préstamo a tasa fija a 30 años, que actualmente ronda el 6,34%. (El préstamo tradicional a 30 años se estableció por primera vez en 1934).
Digamos que compras una casa por $365,000 con un pago inicial del 15% ($54,750).
Para un préstamo a 30 años, esto significaría un pago mensual de capital e intereses de $1,908.25. Con un préstamo a 50 años, eso significaría un pago de $1.688,46, un ahorro de alrededor del 11,5%.
Acercar la tasa a la tasa de mercado para las hipotecas a 30 años es lo que el presidente Trump tenía en mente durante Fox News el lunes. “Lo único que esto significa es que pagas menos al mes”, dijo Trump.
Suena genial, pero hay un “pero”. Y esta es una gran pregunta.
Los préstamos hipotecarios se venden a inversores en el llamado mercado secundario. Esto repone el flujo de caja del prestamista para emitir más préstamos. Los mayores compradores actuales de hipotecas son Fannie Mae, fundada en la década de 1930, y Freddie Mac (FMCC), fundada en 1970.
El mercado secundario exigirá una tasa más alta para un préstamo a 50 años, según Michael Highsmith, rector y vicepresidente ejecutivo de Mississippi College en Clinton, Mississippi. Highsmith es ex profesor de finanzas inmobiliarias en la Universidad Estatal de Mississippi.
¿Por qué la tasa más alta? Porque el plazo del préstamo será mucho más largo y el riesgo será mayor. ¿Cuánto más alta debería ser la tasa para los inversores?
¿Cuánto tiempo más? Al menos en un punto porcentual completo, dijo Highsmith. Podría ser incluso 1,5 puntos porcentuales. Y usar una tasa del 7,34% convierte el pago de un préstamo a 50 años en aproximadamente $1,948 por mes.
Hasta aquí los salarios más bajos.
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Aquí hay otros problemas que ve Highsmith:
Precauciones para el comprador de vivienda
Tú pagas. Y paga. Y paga. Pagar durante 50 años significa que llevará mucho más tiempo generar valor líquido en su vivienda. Para muchos propietarios, liquidar una hipoteca es como acumular ahorros. Con un préstamo a 50 años, el saldo del préstamo al 7,34% después de 30 años seguiría siendo de unos 245.000 dólares. Al solicitar un préstamo a 30 años, será propietario de la propiedad de forma gratuita y sin restricciones.
Seguro hipotecario. La mayoría de las veces, tendrás que pagar un seguro hipotecario, dice Highsmith. Se requiere un seguro hipotecario privado, pagado mensualmente, para los llamados préstamos convencionales con una relación préstamo-valor superior al 80%. En nuestro préstamo a 50 años, se necesitarían 13 años para que la relación préstamo-valor sea inferior al 80%. Con un préstamo a 30 años, este período será de 4,5 años.
(Si está financiando su hipoteca con un préstamo asegurado por la Administración Federal de Vivienda Y su pago inicial es del 10% del costo o menos, el pago del seguro hipotecario vence durante la vigencia del préstamo).
Pagarás muchos más intereses. Así es como funcionan los números en nuestro ejemplo de una compra de vivienda de $365,000 y una hipoteca de $310,250. Para un préstamo a 30 años, pagará $383,996 en intereses durante la vigencia del préstamo. Costo de propiedad gratuita e ilimitada: $694,246. Para un préstamo a 50 años, los pagos de intereses casi se duplican hasta un total de $716,741. Esto significa que, en teoría, gastaría $1,026 millones para ser propietario de la casa de forma gratuita.
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Advertencias para el prestamista
La longitud aumenta el riesgo. El riesgo de impago aumenta a medida que aumenta la vida del préstamo. Es por eso que una hipoteca a 15 años ahora puede tener una tasa del 5,8%, mientras que una hipoteca a 30 años cuesta el 6,34%.
Los valores de las propiedades pueden disminuir. El valor de una vivienda financiada con un plazo de 50 años puede caer notablemente durante la vigencia del préstamo, dice Highsmith. ¿Alguna posible razón? La economía local puede decaer; el propietario no puede mejorar la propiedad para mantener su valor; o la casa puede estar en un área o comunidad que se está deteriorando.
Riesgo de pago anticipado. La hipoteca ideal para un prestamista es aquella que se reembolsa en su totalidad al tipo original. La mayoría de las familias se mudan cada siete a diez años y normalmente liquidan la hipoteca cuando venden sus casas y utilizan las ganancias para financiar su próxima casa. O, si las tasas bajan, refinancian para reducir sus pagos. Esto es bueno para los prestatarios, pero no tanto para los prestamistas.
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¿Se aceptará algún día la hipoteca a 50 años?
Hemos notado algunos problemas. También debemos señalar que la propuesta de préstamo a 50 años requeriría la aprobación del Congreso gracias a la Ley Dodd-Frank de 2010. La ley introdujo reformas integrales a la industria financiera luego de la crisis financiera de 2007-2009.
Según la ley, una hipoteca a 50 años no cumple actualmente con la definición de hipoteca calificada o conforme. De acuerdo con las reglas establecidas por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda, Fannie Mae y Freddie Mac:
El tamaño de la hipoteca es limitado. El plazo es de un máximo de 30 años. Los compradores deben tener una calificación crediticia decente. Los compradores de viviendas deben cumplir con los estándares de relación deuda-ingresos. Se requieren pagos por adelantado.
Por tanto, Fannie Mae y Freddie Mac no pudieron adquirir préstamos a 50 años.
Este puede ser el caso cuando una idea se hace pública antes de haber sido investigada adecuadamente. De hecho, Politico informó que Pulte le propuso la idea a Trump en un evento en Florida y a Trump le gustó. Pero ninguno de los dos pareció entender la complejidad de la idea.
Pulte y la FHFA también están pensando en hipotecas portátiles que podrían trasladarse de una propiedad a otra, pero eso conlleva sus propios desafíos.
Por último, puedes obtener una hipoteca a 40 años, pero según Bankrate.com, no es muy popular entre los prestamistas y la demanda de los consumidores tampoco es muy grande.
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