Barbara Corcoran es conocida por sus decisiones de inversión precipitadas y por desafiar las creencias financieras convencionales, incluido el orgullo de no ahorrar ni un centavo de su considerable riqueza. Pero algo debe estar haciendo bien, considerando que vale alrededor de 100 millones de dólares, y ha revelado algunas de las claves de su éxito inmobiliario.
Corcoran apareció en el podcast BiggerPockets Real Estate con su hijo Tom Higgins para describir dos métodos que, según ella, constituyen su “regla de oro” de la inversión inmobiliaria: reservar el 20% para una propiedad de inversión y hacer que los inquilinos de esa propiedad paguen la hipoteca.
Fue este método el que la propia Corcoran utilizó cuando pidió prestados 1.000 dólares a su entonces novio para comenzar su carrera en el sector inmobiliario. Después de fracasar en 22 trabajos, se despidió de la camarera y abrió una “pequeña” agencia inmobiliaria en Nueva York. En 2001, vendió Corcoran Group a la empresa de bienes raíces NRT por 66 millones de dólares, catapultándola a la fama en bienes raíces y inversiones comerciales. Ha sido una importante inversora en Shark Tank desde su creación en 2009, y ha cerrado acuerdos con más de 100 empresas.
La regla de oro de la inversión inmobiliaria
El método de inversión inmobiliaria de Corcoran es probado y verdadero.
“Esa siempre ha sido mi regla de oro”, dijo. “Comprar una propiedad con un 20% de anticipo. (Esa) siempre fue mi fórmula porque solían hacerlo con un 10%, pero eso ya no es posible. Repetiría esa fórmula una y otra vez y luego me aseguraría de que el inquilino pagara mi hipoteca. Es bastante fácil”.
Una disminución del 10% en lugar del 20% podría dejar al comprador con un pago mensual demasiado alto, lo cual es una medida arriesgada ya que los precios de las viviendas y las tasas hipotecarias siguen siendo altos. Un pago inicial del 20% hace que sea más probable que liquide la compra de su propiedad aún más rápido y obtenga ganancias antes.
Si bien esta regla de oro ha funcionado para Corcoran, otros inversores inmobiliarios advierten que una regla única no siempre se traduce en las condiciones del mercado.
“Cada protocolo de inversión es único y diferente”, dijo a Fortune Alex Blackwood, director ejecutivo y cofundador de la plataforma de inversión inmobiliaria Mogul Club. “Por ejemplo, tal vez el puntaje crediticio del inversionista sea mejor para que pueda pedir prestado más por un costo mensual más bajo, o tal vez las tasas de interés sean más bajas para que el inversionista pueda aumentar su apalancamiento y aun así alcanzar el punto de equilibrio”.
Punto de equilibrio en el sector inmobiliario
Incluso con una amplia experiencia en inversiones inmobiliarias, Corcoran todavía no espera ganar dinero con sus compras durante el primer o segundo año de propiedad, dijo en el podcast. Pero el punto de equilibrio temprano (cuando el inquilino cubre la hipoteca del propietario y otros gastos mensuales) es un buen indicador de que a la propiedad de inversión le irá bien.
“Si llego al punto de equilibrio, estaré sonriendo hasta el banco”, dijo. “Y luego, en el segundo o tercer año, Nueva York se convierte en un lugar mágico. Los valores siempre suben y luego empiezo a ganar mucho dinero. Luego refinancia, retiro mucho dinero, refinancia y retiro. Los bienes raíces son mágicos si se hacen bien”.
El punto de equilibrio en el primer año ayuda a los inversores a comenzar a obtener ganancias en el segundo año, coincide Blackwood. Aunque los inversores puedan sufrir un golpe a corto plazo en sus inversiones a largo plazo, la rentabilidad llegará cuando puedan aumentar los alquileres, añade.
La regla de oro del “equilibrio” también se relaciona directamente con uno de los “principios fundamentales” de los bienes raíces, el primero de los cuales es el apalancamiento, dijo a Fortune Ian Formigle, ex director de inversiones de la plataforma de inversión en bienes raíces comerciales CrowdStreet (ahora socio de Green Light Development).
“Pedir dinero prestado para comprar propiedades puede aumentar significativamente la rentabilidad de los inversores, pero también puede aumentar el riesgo”, afirmó. Al adherirse a la regla de oro de Corcoran y hacer que los inquilinos cubran los gastos, “se reduce el riesgo de apalancamiento mientras se obtienen ingresos mensuales de la propiedad. También se puede crear la oportunidad de crear riqueza a través de la apreciación de los activos, ya que una propiedad bien ubicada puede atraer más atención e inversión con el tiempo”.
Sin embargo, una inversión inmobiliaria exitosa lleva tiempo. Durante el podcast, Corcoran describió una propiedad que compró con el método de descuento del 20% pero esperó 20 años para venderla. Pagó 1 millón de dólares por la propiedad y la vendió dos décadas después por 3,2 millones de dólares.
Si bien el proceso lleva tiempo, Corcoran advierte que no se debe retirar dinero de una propiedad de inversión demasiado pronto.
“Dañarás tu negocio si empiezas a retirar dinero”, dijo. “Quieres ver cuánto tiempo puedes pasar sin tocar un centavo. Eso es lo que hice”. Para ganar dinero cuando empezó a invertir en bienes raíces, Corcoran dirigió su propia firma de corretaje.
“Gané mucho dinero con ello”, añadió. “Pero (para) mis edificios, nunca busqué dinero en ellos hasta que estuvieron un poco maduros, y luego comencé a ganar mucho dinero”.
Una versión de esta historia apareció en Fortune.com el 5 de diciembre de 2023.
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