Los prestamistas tienen una oferta que parece demasiado buena para rechazarla. Dicen que pague un poco más al momento del cierre y obtendrá una tasa más baja que le permitirá ahorrar dinero todos los meses durante la vigencia de su préstamo. Para quienes compran una propiedad inmobiliaria por primera vez, ya no tienen fuerzas suficientes, es difícil renunciar a esta confianza.
Pero para muchos compradores, liquidar los puntos hipotecarios resulta ser un error costoso. Los ahorros son reales. El problema es que la mayoría de los compradores venden, refinancian o se mudan incluso antes de tomar posesión.
¿Qué son realmente los puntos hipotecarios?
El punto hipotecario es una tarifa que se paga por adelantado al cierre y equivale al 1% del monto del préstamo. En un préstamo de $400,000, un punto vale $4,000. A cambio, el prestamista reduce su tasa de interés, generalmente entre un 0,125% y un 0,25% por punto. Los ahorros mensuales son modestos. Costo inicial – no.
La pregunta que todo cliente debería hacerse antes de pagar puntos es simple: ¿Cuánto tiempo llevará recuperar ese dinero? Este número se llama punto de equilibrio y es el cálculo más importante a la hora de decidir las puntuaciones de las hipotecas.
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La fórmula es sencilla. Divide el valor de tus puntos por el ahorro mensual que generan. El resultado es cuántos meses necesita permanecer en su casa sin refinanciar antes de que los puntos se amorticen. Vende o refinancia antes de esa fecha y perderás dinero.
¿Cómo funcionan las matemáticas?
Tomemos un comprador hipotético que compra una casa por 450.000 dólares. Ella fija la tasa en 6,75% y luego paga dos puntos ($9000) para reducirla a 6,25%. Su pago mensual se reduce en aproximadamente $156. Se siente como una victoria.
Pero con un ahorro mensual de 156 dólares, se necesitarían unos 58 meses, casi cinco años, para recuperar los 9.000 dólares gastados. Si vende en su cuarto año para transferirse a otro trabajo, perderá alrededor de $2,000 y agotará las reservas que podría necesitar para renovaciones o emergencias.
Ahora piense en lo que podría haber hecho con esos $9,000. Si se invirtiera con el rendimiento promedio histórico del mercado de valores de alrededor del 7%, ese dinero crecería a alrededor de $12,600 en cinco años. Los puntos ahorraron sólo $7,000 durante el mismo período. Los costos de oportunidad por sí solos hacen que el acuerdo sea un fracaso.
¿Por qué rara vez se alcanza el punto de equilibrio?
El principal problema es que los compradores subestiman cuánto tiempo permanecerán realmente en el lugar. Según Redfin, el propietario típico de una vivienda estadounidense permanece en su casa durante 12 años. Parece que este es tiempo suficiente para alcanzar el punto de equilibrio. Pero 12 años es el promedio para todos los propietarios de viviendas y está muy influenciado por los propietarios de mayor edad y con más experiencia.
Los compradores primerizos se están mudando antes. Son más jóvenes, se encuentran en una etapa más temprana de sus carreras y tienen más probabilidades de experimentar cambios de trabajo, crecimiento familiar o cambios en sus ingresos. Muchos también refinancian durante los primeros años cuando las tasas bajan. Cada refinanciamiento anula por completo el beneficio de los puntos originales. La CFPB recomienda que los compradores simulen varios escenarios de propiedad antes de comprometerse con los puntos, precisamente porque el resultado depende de cuánto tiempo permanecerá vigente el préstamo.
Lo que los prestamistas no siempre le dicen
Los prestamistas ofrecen puntos de ahorro de por vida con la expectativa de que se mantengan durante 30 años. Una frase que dice: “Ahorre $30,000 durante la vigencia de su préstamo” es técnicamente precisa. Simplemente no menciona que debe mantener el préstamo intacto durante los 30 años completos para obtenerlo.
Señales de alerta a tener en cuenta cuando un prestamista lo presiona mucho:
Señales de que un prestamista está revendiendo puntos. Gráficos de ahorro de por vida sin fecha de equilibrio. Si le dan un número de 30 años pero no una fecha de cuándo comenzará a ganar, pídalo directamente. La presión de la urgencia. Las ofertas de puntos no caducan de la noche a la mañana. Un prestamista que crea urgencia artificial es un prestamista que no quiere que usted haga los cálculos. No se menciona el riesgo de refinanciación. Si las tasas bajan y usted refinancia dentro de unos años, los puntos desaparecerán. Cualquier presentación honesta incluye este escenario. Solo un puntaje de crédito. La CFPB recomienda obtener al menos tres puntajes crediticios. Los compradores que compran con varios prestamistas pueden ahorrar entre $600 y $1200 por año, según un estudio de Freddie Mac. Alternativas más inteligentes a la compra de puntos
Para los compradores que desean una tasa más baja sin el riesgo inicial, existen mejores opciones. Los préstamos de los prestamistas funcionan al revés: se acepta una tasa ligeramente más alta a cambio de un reembolso en efectivo al momento del cierre, lo que compensa otros costos iniciales. Mantienes liquidez para reparaciones y emergencias, que casi siempre ocurren durante el primer año.
Producciones MoMo/Gettyimages
Vale la pena preguntar sobre las adquisiciones de los desarrolladores durante las nuevas construcciones. Una compra 2-1 reduce temporalmente su tarifa durante los primeros dos años, y el costo lo paga el desarrollador. A menudo, los compradores que utilizan préstamos de la FHA o VA suelen disponer de tasas competitivas sin ningún punto.
La única pregunta que debes hacer antes de pagar puntos
Antes de aceptar pagar puntos, solicite a su prestamista una hoja de equilibrio escrita que muestre el número exacto de meses que le llevará recuperar los costos. Luego modele tres escenarios: qué pasaría si vendiera el producto en tres años, cinco años y siete años.
Los costos de cierre ya representan entre el 2% y el 5% del monto del préstamo. En una compra de $400,000, eso equivale a $8,000 a $20,000 antes de agregar un punto. Agotar aún más las reservas en busca de tasas más bajas que tal vez nunca rindan frutos es uno de los errores más comunes y evitables que cometen los compradores primerizos.
El pago mensual no es el único número que importa. Fecha de equilibrio. Sepa esto antes de firmar.
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