La crisis inmobiliaria es el bastón que la Casa Blanca ha elegido para derrotar al presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell. “¿Podría alguien decirle a Jerome ‘Demasiado Tarde’ Powell que está perjudicando gravemente al sector inmobiliario?” escribió el presidente en Truth Social a principios de este año. “Está impidiendo que la gente obtenga hipotecas”.
Por otra parte, el jefe de vivienda de Trump calificó a Powell de “maníaco” y el secretario del Tesoro, Scott Bessent, culpó a la Reserva Federal de los recortes inmobiliarios. Argumentó: “El mayor obstáculo para la vivienda son las tasas hipotecarias. Si la Reserva Federal reduce las tasas hipotecarias, puede poner fin a esta recesión inmobiliaria”.
Si tan solo fuera así de simple.
Si bien la Reserva Federal controla las tasas de interés a corto plazo, lo que puede tener cierto impacto en las hipotecas a largo plazo, el mercado está demostrando que a los prestamistas rara vez les importa menos lo que haga el Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC).
“A pesar del recorte de 125 puntos básicos de la Reserva Federal a partir de septiembre de 2024, la diferencia entre las tasas hipotecarias pendientes y las tasas hipotecarias nuevas es más del 2%, la más alta en 40 años, lo que indica que pueden ser necesarios más recortes para estimular la actividad inmobiliaria”, escribió Morgan Stanley en una nota a finales de octubre antes de que Powell anunciara otro recorte.
Incluso entonces, las tasas hipotecarias apenas fluctuaron y permanecen obstinadamente estancadas en torno al 6,2%.
Los economistas han advertido que la influencia de Powell -o incluso de su sucesor- en el mercado inmobiliario no volverá pronto. Si bien los resultados del régimen de recortes de tasas del FOMC pueden estimular el gasto, para los ahorradores que acumulan desesperadamente reservas para este depósito crítico, las tasas más bajas sólo añaden sal a la herida.
La vivienda fue un error de la Reserva Federal, pero ya no
Actualmente no se puede culpar a la política de la Reserva Federal por el mercado inmobiliario, dijo el Dr. David Kelly, estratega global jefe y jefe del grupo de estrategia de investigación de mercado global de JP Morgan Asset Management. El problema son las acciones de la Reserva Federal en el pasado.
“Se puede culpar a la Reserva Federal por su manejo del mercado inmobiliario a lo largo de los años, pero la verdadera culpa no es que mantuvieran las tasas demasiado altas hoy, sino que las mantuvieron demasiado bajas durante demasiado tiempo después de la gran crisis financiera”, dijo Kelly a Fortune en una entrevista exclusiva.
La tasa preferencial estadounidense fue esencialmente cero entre finales de 2008 y finales de 2015, antes de aumentar a alrededor del 2,4% en 2019 antes de volver a caer bruscamente debido a la pandemia de COVID. Eso llevó a “tasas hipotecarias anormalmente bajas” que persistieron durante largos períodos de tiempo, añadió Kelly, “lo que animó a todos a comprar casas y hacer subir los precios”.
Explicó: “La pregunta no es cuánto vale esta casa, sino ¿cuánto se puede permitir? Si las tasas hipotecarias son del 3%, la gente puede permitirse mucho. Cuando la Reserva Federal normalizó las tasas, cerró la trampa de golpe”.
Comprar una casa se ha vuelto cada vez más inasequible para quienes compran por primera vez, incluso en los últimos años. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, su índice de asequibilidad de vivienda era 108 en 2022, y un valor de 100 representaba un hogar de ingresos medios que tenía ingresos suficientes para calificar para una hipoteca sobre una casa de precio medio. Para 2025, esa cifra había caído a 97,4, lo que significa que el hogar promedio no tiene los ingresos necesarios para calificar para una hipoteca sobre una casa de precio medio.
Además, el problema para muchos compradores no es necesariamente liquidar la deuda con el tiempo; Primero, recauda el depósito crítico necesario para garantizar la hipoteca. Si bien las hipotecas con pago inicial cero se ofrecen ampliamente en mercados como el Reino Unido, son más exclusivas en los EE. UU. y generalmente están dirigidas a compradores como veteranos y aquellos que compran en ciertas áreas rurales. Para los consumidores que no califican, esa es una gran pregunta: un estudio de noviembre de Empower encontró que uno de cada tres estadounidenses tiene alrededor de $500 en ahorros de emergencia, y una barrera clave para ahorrar más es el costo de vida actual.
¿Puede la Reserva Federal ayudar en algo?
En circunstancias económicas “normales”, una tasa más baja de la Reserva Federal debería conducir a menores préstamos hipotecarios, dijo a Fortune la jefa de política estadounidense de Morgan Stanley, Mónica Guerra. Pero no estamos en condiciones económicas normales.
Las tensiones actuales en el mercado inmobiliario se deben al inventario limitado de viviendas, las tasas más bajas y el cambio en el apetito de los compradores durante la pandemia, explicó: “Lo que creo que está detrás de todo esto es que tenemos una influencia significativa de los millennials que terminaron comprando durante el COVID y tomando lo que quedaba de la oferta que estaba disponible a tasas de interés realmente bajas”.
Si bien los recortes actuales no están teniendo un impacto significativo en las hipotecas, añadió, una vez que se logren otros 50 puntos básicos de recortes, los prestamistas pueden comenzar a darse cuenta, aunque “puede que no sea un regreso inmediato y completo a la normalidad”.
Guerra escribió una nota que destaca la brecha de décadas entre la tasa de la Reserva Federal y la oferta hipotecaria actual, lo que sugiere la débil influencia del FOMC en el mercado inmobiliario. Pero eso podría cambiar, añadió: “Creo que el diferencial se reducirá, se estrechará, lo que significa que la Reserva Federal tendrá más control con el tiempo. Incluso con los aranceles, tendremos más certeza para finales de este año sobre cómo será y qué podría significar para las primas terminales”. (Los aranceles podrían hacer que las tasas se mantengan altas mientras el FOMC lidia con sus efectos inflacionarios).
¿Existe una solución milagrosa?
Guerra sostiene que si bien la Reserva Federal controla una palanca clave en el mercado inmobiliario, la política de Washington no es el único factor en juego. Especialmente en una economía en forma de K, donde la riqueza de los ricos y de aquellos en la parte inferior del espectro de ingresos diverge marcadamente, es importante seguir centrado en los factores que impulsan la economía real.
La desigualdad de ingresos es una “cuestión extremadamente importante”, comenzó Guerra, y “los que no tienen en este escenario… pueden sentir la mayor presión”.
El gobierno federal tiene una influencia limitada sobre la política estatal y local en lo que respecta a la burocracia de la vivienda, ya sea zonificación, cuotas de vivienda asequible, cuestiones de códigos, tramos impositivos, etc., todo lo cual “impacta radicalmente” dónde puede vivir la gente, dijo. “Cuando pensamos en la asequibilidad, es importante reconocer que no se trata sólo del gobierno federal… sí, desempeña un papel primordial en el acceso de las personas al crédito para obtener una hipoteca y comprar una casa, pero para que sea asequible, también es algo que sucede a nivel local, desde el punto de vista de la zonificación, los impuestos y las políticas”, añadió.
Un problema común en el mercado inmobiliario estadounidense es la asequibilidad, sostiene Liam Bailey, jefe global de investigación de la consultora inmobiliaria Knight Frank, siendo la Generación Z y los millennials los más afectados: “Cualquiera que entre en el mercado por primera vez probablemente será el más afectado”, afirmó.
La Reserva Federal no puede arreglar los factores subyacentes que impulsan los precios de las viviendas, añade en una entrevista exclusiva con Fortune. El primer problema es el importantísimo pago inicial, cuya tasa de ahorro cae rápidamente cada vez que se recorta el FOMC. Otra razón es la oferta limitada de viviendas y una tercera es el aumento de los ingresos de los hogares en los últimos 50 años a medida que los cambios sociales incorporaron a más mujeres a la fuerza laboral y, como resultado, las familias tuvieron más dinero para aumentar los precios.
Un factor que podría aliviar una importante fricción en el mercado es también una mayor motivación para mudarse: más bien, es una garantía de que los propietarios no perderán sus acuerdos hipotecarios de bajo costo a 30 años.
“El problema surge cuando se produce un shock en las tasas de interés como el que tuvimos recientemente. El mercado simplemente se cierra porque ¿por qué alguien pasaría de su tasa fija del 3% a una hipoteca del 7% cuando se muda de casa?” explicó Bailey. “Simplemente no quieren, así que no se mueven, y luego todo se detiene”.
