Fuente de la imagen: Getty Images
Poseer acciones de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) puede ser una maravillosa fuente de ingresos pasivos. Especialmente ahora que la mayoría de estas acciones cotizan con importantes descuentos y altos rendimientos de dividendos.
Con solo mirar el índice FTSE 350, hay muchas opciones para explorar y diversificar, que incluyen:
REIT de rentabilidad de supermercados (LSE:SUPR): 7,8 % Propiedad de atención médica primaria: 7,4 % Workspace Group: 7,4 % Land Securities Group: 7 % Propiedad LondonMetric: 6,8 %
Entonces, ¿es hora de agregar REIT a su cartera de ingresos pasivos?
¿Por qué los REIT son tan baratos?
En resumen, un fideicomiso de inversión inmobiliaria es un tipo especial de estructura corporativa. Estas empresas poseen y administran una cartera de propiedades de alquiler. Luego, estas rentas se recaudan y redistribuyen entre los accionistas mediante dividendos. Y mientras se pague el 90% de las ganancias netas, los REIT no están sujetos al impuesto de sociedades.
Tenga en cuenta que el tratamiento fiscal depende de las circunstancias individuales de cada cliente y puede estar sujeto a cambios en el futuro. El contenido de este artículo se proporciona únicamente con fines informativos. No pretende ni constituye ningún tipo de asesoramiento fiscal.
Por supuesto, invertir en bienes raíces conlleva riesgos. Y lo más notable en este momento son los tipos de interés.
Además de encarecer la ampliación de su cartera para los REIT, también aumenta el coste de su deuda existente. Después de todo, dado que se paga el 90% de los ingresos netos por alquiler, estas empresas casi siempre dependen del financiamiento de deuda para financiar el crecimiento.
Tener un balance altamente apalancado está bien siempre que los ingresos por alquiler sigan siendo suficientes para cubrir esos pasivos. Pero si se interrumpen los flujos de efectivo, los REIT podrían verse obligados a vender algunas de sus propiedades con descuento, eliminando el valor para los accionistas. Y esta es una de las principales cosas que pone nerviosos a los inversores en este momento.
¿Qué REIT comprar?
Aunque las tasas de interés han ido cayendo constantemente, este factor de riesgo sigue siendo importante para muchas de estas empresas. Por eso el rendimiento es tan alto.
Pero en algunos casos, las empresas tienen la fortaleza financiera para capear la tormenta. E identificar a estos líderes mientras los retornos se mantienen sólidos abre la puerta a increíbles retornos potenciales de las inversiones.
Con eso en mente, centrémonos en el que actualmente es el propietario más generoso del FTSE 350: el REIT de ingresos de supermercados.
Como sugiere el nombre, la empresa alquila una cartera de tiendas minoristas utilizadas por algunos de los nombres más importantes del sector, incluidos Tesco, Sainsbury’s, Morrisons, Waitrose y Aldi.
Estos arrendamientos suelen durar décadas en lugar de años. Y posteriormente, desde 2017, el grupo ha conseguido una tasa de ocupación del 100% así como un cobro del alquiler del 100%. Y como muchos de los arrendamientos prevén aumentos anuales relacionados con la inflación, el dividendo ha aumentado todos los años durante los últimos siete años.
Sin embargo, a pesar de la naturaleza sólida de sus flujos de efectivo, en realidad no son suficientes para cubrir el dividendo en este momento. Y eso tiene mucho que ver con la presión adicional de tasas de interés más altas que hacen que su deuda sea problemática.
Sin embargo, con las tasas de interés cayendo constantemente, la gerencia parece confiar en que esta dinámica cambiará pronto, abordando el tema de la cobertura de dividendos mientras continúa aumentando sus flujos de efectivo con el tiempo.
En pocas palabras
Ingresos de los supermercados La alta rentabilidad de los REIT se combina con un alto nivel de riesgo. Con un apalancamiento significativo, su dividendo podría estar en peligro si las tasas de interés no caen como se espera el próximo año. No tener una garantía de ingresos pasiva no parece particularmente atractivo, por lo que puede que no valga la pena considerarlo en este momento. Pero, afortunadamente, existen muchas otras opciones más sólidas que vale la pena explorar.
