El pago inicial es probablemente una de las primeras cosas en las que piensa cuando se trata de comprar una casa y, a menudo, puede ser una de las mayores barreras para ser propietario de una vivienda. Es natural preguntarse si puede utilizar un préstamo personal para cubrir su pago inicial. Si vamos directo al grano, la respuesta es “no”.
Puede utilizar los fondos de préstamos personales para casi cualquier cosa, pero los prestamistas hipotecarios normalmente no le aprobarán una hipoteca si intenta cubrir su pago inicial de esa manera. Pero no te desesperes. Probablemente no necesitará el monto total del pago inicial del 20% que normalmente se cotiza, y algunos tipos de hipotecas están disponibles sin pago inicial.
Continúe leyendo y le explicaremos por qué la mayoría de los prestamistas no le permiten utilizar un préstamo personal como pago inicial, por qué su pago inicial es tan importante y qué alternativas debe considerar.
Por qué la mayoría de los prestamistas no permiten préstamos personales con pago inicial
Hay varias razones por las que los prestamistas generalmente no permiten a los prestatarios utilizar un préstamo personal como pago inicial de una hipoteca.
Lo primero que hay que saber es que las entidades financieras Fannie Mae y Freddie Mac compran la mayoría de las hipotecas en Estados Unidos. Prohíben específicamente a los clientes utilizar un préstamo personal como pago inicial.
Pero más allá de esa limitación, a los prestamistas no les gusta la idea porque un préstamo personal aumentará su relación deuda-ingresos (DTI). Su relación deuda-ingresos es el porcentaje de su ingreso bruto mensual asociado con el pago de deudas como el préstamo de un automóvil, el saldo de una tarjeta de crédito, etc.
Salvo excepciones, los prestamistas buscan un DTI del 43% o menos. Obtener un préstamo personal puede aumentar su DTI e incluso superar este número, lo que lo convierte en un mal candidato para una hipoteca.
Por cierto, solicitar un préstamo personal con el fin de realizar el pago inicial le indica al banco que no tiene grandes ahorros que puedan invertir en esta compra tan importante. Aquellos que no pueden realizar un pago inicial pueden ser considerados clientes intrínsecamente más riesgosos.
Lo que necesitas saber sobre el pago inicial
Lo primero es lo primero: ¿Qué importancia tiene su pago inicial? ¿Necesitas siquiera hacerlo?
Responderemos primero a la última pregunta. Sí, probablemente tendrá que hacer al menos un pago inicial mínimo a menos que compre su casa con un préstamo del VA, disponible para personal militar, veteranos y cónyuges sobrevivientes de los EE. UU., o un préstamo del USDA, disponible para compradores de viviendas con ingresos bajos y moderados en áreas rurales elegibles.
Sin embargo, no es necesario que ahorre un 20% antes de poder comprar una casa. El precio de venta promedio de una casa en los EE. UU. es actualmente de más de 400.000 dólares, y el 20% del precio de una casa de 400.000 dólares sería de 80.000 dólares. Esto es, por decirlo suavemente, mucho dinero.
Hablaremos sobre los montos mínimos del pago inicial más adelante en este artículo. Pero es cierto que un pago inicial mayor puede proporcionar los siguientes beneficios:
Pago mensual más bajo. Con un pago inicial grande, puede reducir el monto total de su préstamo, haciendo que sus pagos mensuales sean más razonables. Tasas de interés potencialmente más bajas: los bancos a veces ofrecen tasas de interés más bajas para aquellos con un pago inicial significativo. Mejores posibilidades de aprobación: con un pago inicial mayor, los prestamistas pueden ver su solicitud de manera más favorable. Evite el seguro hipotecario privado (PMI): los compradores de vivienda generalmente tienen que pagar al menos un 20% de pago inicial o estar sujetos a un seguro hipotecario privado (a menudo entre 0,58% y 1,85%) hasta que paguen el 20% de su hipoteca. En particular, esto casi siempre ocurre con los préstamos convencionales. En cambio, los préstamos de la FHA tienen lo que se llama una prima de seguro hipotecario, y los préstamos de VA y USDA no requieren seguro hipotecario, pero cobran tarifas específicas para esos tipos de hipotecas. Alternativas al uso de un préstamo personal para el pago inicial
Dado que es poco probable que tenga sentido solicitar un préstamo personal como pago inicial, a continuación se presentan algunas de las mejores opciones que pueden proporcionar un camino realista hacia la propiedad de una vivienda.
Considere si un pago inicial mínimo es adecuado para usted: en muchos casos, los compradores de vivienda pueden obtener una hipoteca con un pago inicial mucho más bajo que el tan citado 20%. Los préstamos VA (disponibles para personal militar y cónyuges elegibles) y los préstamos USDA se pueden abrir sin pago inicial; Los préstamos de la FHA requieren sólo un pago inicial del 3,5%; Los préstamos convencionales generalmente se pueden obtener con tasas de interés tan bajas como entre el 3% y el 5%. Aproveche el valor líquido de la vivienda: si está buscando comprar una casa nueva y vender la actual, un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda puede ser una excelente manera de obtener los fondos que necesita para el pago inicial. Al vender su casa actual, simplemente puede liquidar su préstamo con garantía hipotecaria. Tenga en cuenta que esto puede no ser ideal si planea conservar ambas propiedades, ya que tendrá que liquidar el préstamo con garantía hipotecaria además de las dos hipotecas. Utilice cuentas de jubilación: los fondos de las cuentas de jubilación pueden proporcionarle el pago inicial que necesita. Por ejemplo, a los compradores de vivienda por primera vez se les permite retirar hasta $10,000 de su IRA tradicional sin pagar la multa por retiro anticipado del 10 % que de otro modo impondría el IRS a los menores de 59 años y medio. Utilice regalos apropiados. En algunos casos, puede utilizar dinero que le hayan dado familiares o amigos. Dependiendo de la cantidad de dinero, es posible que necesites una carta indicando el monto de la donación y alguna información sobre el donante. También necesitará una declaración de que no está obligado a devolver el dinero. ¿Es posible comprar una casa íntegramente a crédito?
Por lo general, no se puede utilizar un préstamo personal para el pago inicial, pero ¿se puede utilizar para comprar una casa? Se podría pensar que esto le permitiría evitar por completo el complicado problema del pago inicial, ya que los préstamos personales normalmente no requieren que el prestatario aporte efectivo.
En algunos casos raros esto es posible. Pero hay razones por las que no deberías hacer esto.
Los préstamos personales suelen tener tasas de interés mucho más altas y montos de préstamo más pequeños que las hipotecas. A menos que esté comprando una propiedad económica o una casa que no califica para una hipoteca tradicional (como una casa móvil o una casa pequeña), un préstamo personal es una forma subóptima de financiar su compra. Por ejemplo, un prestamista puede limitar el monto de su préstamo personal a $100,000, que es mucho más bajo que el valor de la mayoría de las viviendas en el mercado actual.
Tenga en cuenta también que los préstamos personales suelen tener plazos de pago mucho más cortos que las hipotecas: a menudo un máximo de cinco años, mientras que los plazos de 30 años, por el contrario, son la norma en la industria hipotecaria.
Conclusión
Si bien solicitar un préstamo personal para cubrir el pago inicial de una vivienda puede parecer una solución creativa al principio, casi siempre no está permitido. En su lugar, considere si puede ingresar a su nuevo lugar con un monto mínimo de pago inicial (que a menudo oscila entre el 3 % y el 5 % según el tipo de hipoteca específico) o si aprovechar los fondos de jubilación o usar obsequios de amigos o familiares podría ser un camino viable a seguir.
Preguntas frecuentes ¿Cómo afecta la deuda del consumidor la relación deuda-ingresos de mi hipoteca?
Cuando solicita un préstamo personal con un pago inicial, su relación deuda-ingresos aumentará. Esto puede hacer que su DTI supere el umbral preferido típico del 43%.
¿Cuáles son las fuentes de fondos aceptables para un pago inicial?
Las fuentes de fondos aceptables para un pago inicial incluyen sus cuentas de depósito bancarias, cuentas de jubilación (como una IRA), un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda y (para ciertos tipos de hipotecas) dinero de regalo de familiares o amigos.
¿Es posible conseguir un préstamo de consumo y una hipoteca al mismo tiempo?
En teoría, es posible abrir un préstamo personal y una hipoteca en una sucesión bastante rápida, pero, una vez más, normalmente no puede utilizar un préstamo personal como pago inicial de su casa. Además, los prestamistas hipotecarios pueden no ver con buenos ojos una solicitud de préstamo personal reciente en su informe crediticio.
¿Cuánto necesitas para el pago inicial de una casa?
Si bien el monto exacto del pago inicial depende del tipo de hipoteca que tenga, para un préstamo convencional normalmente necesitará al menos el 3%. Pagar el 20% te ayudará a evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
¿Cuáles son las mejores alternativas a un préstamo personal con pago inicial?
Las mejores alternativas a un préstamo personal para el pago inicial variarán según su situación, pero pueden incluir asistencia para el pago inicial (proporcionada por programas estatales y locales), retiros de cuentas de jubilación, donaciones equivalentes de miembros de la familia y uso del valor líquido de la vivienda.
