Si espera hipotecas del 3% y precios competitivos, el pronóstico inmobiliario de JP Morgan para 2026 sugiere que la espera puede ser larga.
El banco espera que las tasas hipotecarias fijas a 30 años “se mantengan elevadas en más del 6%” en 2026, incluso si la Reserva Federal comienza a flexibilizar la política a finales de este año, según JP Morgan Global Research.
Al mismo tiempo, se prevé que los precios de las viviendas en Estados Unidos, que casi se han duplicado en la última década, se “estancarán en 0% a nivel nacional en 2026”, lo que significa que los precios se estabilizarán en promedio en lugar de caer directamente.
Cuando leo esto, veo un mercado de “precios altos, tarifas altas” en el que se gestionan los costos en lugar de esperar a que se reinicie.
JP Morgan prevé la construcción de viviendas para 2026.
Foto de Halbergman vía Getty Images
Lo que JP Morgan espera de las tasas hipotecarias
Así es como JP Morgan cree que se desarrollarán las tasas hipotecarias el próximo año.
Tasas hipotecarias fijas a 30 años: Se espera que se mantengan por encima del 6% en 2026, incluso con posibles recortes de la Reserva Federal. Hipotecas de tasa ajustable (ARM): podrían “bajar si la Reserva Federal decide reducir las tasas, haciendo así que las viviendas sean más asequibles”. Compras de constructores: Los constructores de viviendas “continúan ofreciendo reducciones de tasas, en las que pagan una cierta cantidad por adelantado para ayudar a reducir la tasa hipotecaria del comprador, en un intento de limpiar su inventario”. Fuente: JP Morgan Global Research.
“Creemos que esto puede ser suficiente, junto con el efecto del aumento de la riqueza, para impulsar la demanda mientras los aumentos de la oferta disminuyen. En consecuencia, esperamos que los precios de la vivienda se establezcan en el 0% a nivel nacional en 2026”, dijo John Sim, jefe de investigación de productos titulizados de JP Morgan.
Cómo afronta JP Morgan la escasez de vivienda
JP Morgan apunta directamente a la idea de que a Estados Unidos le faltan varios millones de viviendas. Así es como el banco presenta el panorama de la oferta:
Déficit estimado: alrededor de 1,2 millones de hogares, no los frecuentemente citados entre 3 y 5 millones. Balance a largo plazo: En los últimos 30 años, el número de hogares nuevos y el número de casas iniciadas “ha caído a casi cero”, lo que sugiere que la brecha estructural es modesta. Riesgo de reurbanización: “La reurbanización es una forma segura de bajar los precios de la vivienda, y los constructores tienen como objetivo una oferta cada vez mayor de viviendas nuevas”, dijo Sim. Tendencia en los últimos años: la oferta de vivienda ha “aumentado en los últimos meses”, especialmente en mercados con mucha construcción en la era de la pandemia. Fuente: JP Morgan Global Research.
Para mí, esto respalda la opinión de que el exceso o la escasez de oferta local es más importante que la escasez nacional generalizada que garantiza aumentos interminables de precios.
Regiones consideradas por JP Morgan como las que sufren mayor presión
JP Morgan destaca partes específicas del país donde el aumento de la oferta ya está ejerciendo presión sobre los precios. Según el banco, las tendencias más notorias son:
Costa oeste: Los precios de las viviendas “están cayendo más” en los mercados de la costa oeste, donde ha surgido un exceso de viviendas nuevas tras un auge de la construcción impulsado por la pandemia. Sun Belt: Se observan presiones de precios similares en las áreas metropolitanas de Sun Belt con grandes comunidades planificadas maestramente y construcción agresiva. La oferta como motor: “No debería sorprender que la oferta sea un factor clave en áreas donde estamos viendo caer los precios de la vivienda”, dijo Sim. Mercados más ajustados: Las regiones que no han visto muchas construcciones nuevas siguen estando en condiciones difíciles, con mucha menos evidencia de precios bajos. Fuente: JP Morgan Global Research.
Si es un comprador, creo que eso significa que su influencia dependerá en gran medida de si se encuentra en uno de estos corredores remodelados o en un mercado donde las casas nuevas aún son escasas.
El efecto lock-in y por qué los precios están ajustados
La principal fuerza que respalda los altos precios es el efecto de “bloqueo” de las tasas hipotecarias ultrabajas, exacerbado por un mercado de contratación más débil, según JP Morgan Global Research. El banco señala que la relación precio-ingresos de las viviendas en Estados Unidos ha estado “cerca de máximos históricos” durante tres años, lo que pone de relieve cómo los precios están superando a los ingresos.
En su comparación internacional, JP Morgan señala que Estados Unidos es el único mercado desarrollado importante fuera de Japón que evitó una caída directa de los precios de la vivienda durante el reciente ciclo de ajuste, una señal de cuán resistentes (y obstinadas) han sido las valoraciones. Esta sostenibilidad está directamente relacionada con el comportamiento de los propietarios.
“Las tasas de interés más altas presionaron no sólo la demanda sino también la oferta, ya que los propietarios actuales no estaban dispuestos a hacer concesiones y sacrificar tasas hipotecarias más bajas. Así que los precios se mantuvieron altos a pesar de la caída de la demanda”, dijo Joseph Lupton, economista global de JP Morgan.
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El mercado laboral está aumentando este bloqueo. Según Lupton, JP Morgan dice que los niveles de contratación se han “desacelerado hasta alcanzar mínimos cercanos a la recesión”, lo que ha “restringido un canal importante que normalmente impulsa tanto la oferta como la demanda en el mercado inmobiliario”.
Si tiene una hipoteca del 3%, probablemente no necesitará una nota de investigación que explique por qué duda en mudarse, y para los compradores de vivienda por primera vez, esa vacilación individual se manifiesta en una dolorosa falta de listados.
Lo que dicen los últimos datos de ventas de viviendas para compradores y vendedores
Incluso con una disponibilidad limitada, JP Morgan está viendo señales de que los compradores están reaccionando rápidamente a medida que las tasas retroceden desde sus máximos. El banco señala varias tendencias recientes.
Las ventas de viviendas usadas aumentaron un 5,1% en diciembre, acercándose a un máximo de tres años. Las ventas de viviendas nuevas superaron las expectativas en septiembre y octubre, ayudadas por incentivos y tasas más bajas. Las tasas hipotecarias cayeron casi 75 puntos básicos (desde finales de mayo hasta mediados de septiembre), lo que finalmente condujo a una recuperación más pronunciada de las ventas. La estacionalidad residual podría conducir a un aumento en los volúmenes de ventas existentes, por lo que JP Morgan está atento a las próximas ventas. Fuente: JP Morgan Global Research. Cómo encajan las políticas de vivienda del presidente Trump en el panorama general
JP Morgan también está sopesando las nuevas propuestas de vivienda de la administración Trump y cree en gran medida que están mordisqueando los límites del mercado en lugar de cambiar la asequibilidad de la vivienda, según JP Morgan Global Research.
El primer elemento es una propuesta de prohibición para que los inversores institucionales compren viviendas unifamiliares, con la intención de facilitar la competencia para los propietarios potenciales, pero los compradores institucionales representan sólo alrededor del 1-3% de las compras, por lo que es “poco probable que la política cambie las reglas del juego”, dijo Joseph Lupton, economista global de JP Morgan.
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Muchos grandes propietarios ya han decidido construir sus propias comunidades de alquiler, y “si la prohibición propuesta también impide que estos grandes operadores construyan sus propias casas o comunidades, creemos que podría tener el efecto contrario y, en teoría, reducir la oferta general”, dijo Michael Rehaut, jefe de investigación de productos residenciales y de construcción de JP Morgan en Estados Unidos.
En el aspecto financiero, la administración aconsejó a Fannie Mae y Freddie Mac que compraran hasta 200.000 millones de dólares en valores respaldados por hipotecas, equivalente a alrededor del 1,4% del mercado hipotecario de aproximadamente 14,5 billones de dólares, lo que según estimaciones de JP Morgan reduciría los rendimientos de las hipotecas a 30 años en sólo 10 a 15 puntos básicos.
“La mayoría de los constructores de viviendas ya están ofreciendo a los compradores potenciales una reducción de 100 puntos básicos en las tasas hipotecarias, hasta 200 puntos básicos por debajo de la tasa hipotecaria vigente”, añadió Rehaut, argumentando que es poco probable que una reducción tan modesta cambie significativamente la demanda.
Para los propietarios, el impacto combinado podría representar “probablemente menos del 1% anual en contra del ingreso operativo neto (NOI) durante varios años, individualmente”, dijo Anthony Paolone, codirector de investigación del mercado inmobiliario estadounidense de JP Morgan, reforzando la idea de que las medidas están cambiando los términos en lugar de reescribir lo que los compradores e inquilinos pueden permitirse.
Lo que significa la perspectiva de comprar una casa para su próxima mudanza
Si nos alejamos de las cifras de JP Morgan, no veo un mercado en el que esperar automáticamente dé sus frutos. Veo una situación en la que hay que poner a prueba sus soluciones en un contexto de mayores costes de mantenimiento y aumentos de precios más lentos.
Según un informe de JP Morgan, el índice de asequibilidad de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios en noviembre estaba aproximadamente un 35% por debajo de los niveles anteriores a Covid, lo que significa que aceptar un recorte salarial sigue siendo una posibilidad real.
Si va a comprar, implica tres pasos prácticos.
Haga un presupuesto para las tasas actuales más un margen, en lugar de asumir que tasas futuras mucho más bajas lo ayudarán. Concéntrese en mercados con muchas construcciones nuevas, especialmente áreas remodeladas de la costa oeste y Sun Belt, donde los constructores están cerrando acuerdos. Considere las ARM y las compras con una estrategia de refinanciamiento clara en lugar de tratar su primer préstamo como uno permanente.
Si ya posee una casa a bajo precio, la opinión de JP Morgan explica por qué quedarse donde está puede ser una decisión inteligente, incluso si deja el inventario limitado para todos los demás.
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