Si bien la mayoría de los compradores de viviendas eligen una hipoteca de tasa fija, hay ocasiones en las que es posible que desee considerar una hipoteca de tasa ajustable. Por ejemplo, una ARM puede ser una opción inteligente para las personas que compran una propiedad para alquilar o transferir o que planean mudarse dentro de unos años, lo que significa que se mudarán antes de que finalice el período introductorio de tasa fija de la ARM y comiencen los ajustes.
Siga leyendo mientras explicamos cómo funcionan las ARM, cuándo es posible que desee considerar una ARM en lugar de un préstamo de tasa fija, y observe las tasas ARM actuales de varios prestamistas líderes.
Puede ver el informe de tasas ARM del día hábil anterior aquí.
Tasas hipotecarias promedio ARM
Fortune analizó los datos más recientes disponibles al 31 de octubre de 2025. Estos son indicadores de muestra proporcionados por instituciones. Cada uno se basa en suposiciones específicas sobre el perfil crediticio y la ubicación del prestatario hipotético. Las estimaciones pueden incluir suposiciones sobre los puntos de descuento de las hipotecas. Si decide presentar una solicitud, tenga en cuenta que la tarifa que reciba puede diferir de las tarifas estimadas que se muestran aquí.
Bank of America 7/6 ARMU.US. Banco 7/6 Préstamos hipotecarios ARMZillow 7/6 ARM Tasa de interés 5,625 % 5,750 % 6,250 % año 6,516 % 6,523 % 6,790 % Tasa de interés 5,625 % 5,750 % 6,250 % año 6,516 % 6,523 % 6,790 %
El ARM 7/6 es una tasa de interés fija durante siete años, seguida de períodos de ajuste cada seis meses.
Hipotecas a tipo fijo y ajustable
Alrededor del 92% de los hogares con hipoteca tienen una hipoteca a tipo fijo. A diferencia de una ARM, donde la tasa de interés puede fluctuar después del período inicial de tasa fija, su tasa es la misma durante toda la vigencia del préstamo si tiene una hipoteca de tasa fija. Es fácil ver por qué esta es una opción popular.
Sin embargo, una ARM puede tener sentido en determinadas situaciones. En otras palabras, usted puede estar entre aproximadamente el 8% de los titulares de hipotecas que deciden que este tipo de préstamo ofrece una oportunidad.
Cuándo considerar una hipoteca de tasa ajustable
Aquí hay tres categorías de compradores de vivienda para quienes las ARM pueden resultar útiles:
Compradores de viviendas temporales o “iniciales”. Si está razonablemente seguro de que no permanecerá en su casa por mucho tiempo, una ARM puede ser una opción estratégica porque puede aprovechar una tasa de interés baja con un período fijo y luego vender la casa antes de que llegue el período de ajuste. Inversores. Muchos inversores inmobiliarios aman las ARM por la misma razón. Pueden asegurar una tasa de interés baja por adelantado y, a medida que se acerca el período de ajuste en tres, cinco o siete años, pueden ajustar el alquiler para reflejar el nuevo pago de la hipoteca o revender la propiedad y comprar la siguiente. Compradores durante períodos de altas tasas de interés. Finalmente, muchos compradores corren el riesgo de obtener una hipoteca de tasa ajustable durante períodos de alto interés, ya que es más probable que ofrezcan una tasa más baja al principio y después, asumiendo que las cosas se calmarán cuando finalice su período fijo. Cómo funcionan las hipotecas de tasa ajustable
Las ARM suelen comenzar con una tasa de interés fija y baja durante un período de tiempo específico (como tres, cinco, siete o 10 años) y, una vez que expira el “período fijo”, comienza un “período de ajuste”.
Aquí es donde las cosas se ponen interesantes. Durante el período de ajuste, la tasa de interés de su ARM puede fluctuar dependiendo de varios factores clave, que incluyen:
Tarifas aproximadas. Las ARM generalmente obtienen su tasa de interés base de un punto de referencia llamado Tasa de Financiamiento Garantizada a un Día (SOFR). El Tesoro de Estados Unidos publica un nuevo informe SOFR cada mañana para informar a los bancos y prestamistas: “Oigan, aquí está el costo de pedir dinero prestado hoy”. Esto, a su vez, ayuda a los prestamistas a fijar tasas de interés de mercado para productos que van desde préstamos para automóviles hasta hipotecas. Campos. El margen es un porcentaje fijo que su prestamista agrega al índice para llegar a la tasa de interés ARM. Entonces, si tiene un ARM vinculado a SOFR y el SOFR es del 5% y su margen es del 2%, su tasa ARM será del 7%. Los márgenes suelen oscilar entre el 2% y el 3,5% y pueden variar según el prestamista, el préstamo y su solvencia crediticia. El margen también se define en el contrato de préstamo, por lo que es mejor comparar precios para ver qué prestamistas pueden ofrecer un margen más competitivo. Restricciones de apuestas. Finalmente, un límite de tasa limita cuánto puede aumentar su tasa durante la vigencia del préstamo. Los límites de ajuste “inicial” controlan cuánto puede aumentar la tasa la primera vez, los límites de ajuste “posteriores” controlan cuánto puede aumentar después del límite inicial y los límites de ajuste “de por vida” establecen un límite sobre cuánto puede aumentar su tasa de interés en general.
La duración de ARM más común puede ser 5/1, lo que significa que el préstamo tiene una tasa de interés fija durante cinco años y, una vez que expira el plazo, la tasa de interés comienza a cambiar cada año durante 25 años (la mayoría de los préstamos ARM tienen un plazo de 30 años).
Otro ARM de duración común es el 10/6, lo que significa que tendrá un período fijo de 10 años y un período de ajuste de 20 años durante el cual la tasa de interés cambiará cada seis meses. También puede ver 3/1 ARM, 7/1 ARM y 10/1 ARM.
Obtenga más información: Por qué la tasa de financiación garantizada a un día puede ser importante para su hipoteca.
Consulte nuestros informes diarios de apuestas
Refinanciación de una hipoteca ARM a una hipoteca de tasa fija
A veces, incluso si fuera ventajoso comprar una propiedad usando una ARM, terminas dándote cuenta de que en el futuro sería preferible una hipoteca de tasa fija. Por ejemplo, es posible que haya decidido que su primera vivienda será una vivienda a largo plazo. No está solo si este es el caso: la investigación de 2024 ha demostrado que un número significativo de propietarios de viviendas Millennial y Gen Z no pueden permitirse mejoras y se las arreglan con sus casas iniciales.
Independientemente del motivo específico, sepa que es posible cambiar de una hipoteca ARM a una de tasa fija. De hecho, esta es probablemente una razón bastante común para que los titulares de ARM refinancien.
Refinanciar de una ARM a una hipoteca de tasa fija no es una ciencia espacial y funciona de manera muy similar a refinanciar de una tasa fija a una tasa fija. Se comunicará con varios prestamistas para encontrar las mejores tarifas, proporcionar la documentación necesaria, cerrar el nuevo préstamo y liquidar el préstamo anterior en su totalidad.
Pros y contras de una hipoteca de tasa ajustable
Como cualquier otro tipo de hipoteca, las ARM tienen una serie de ventajas y desventajas. Si bien su prestamista puede decidir en última instancia qué tipo de hipoteca es la adecuada para usted, conocer los conceptos básicos puede ayudarlo a presupuestar y navegar temprano en el proceso:
Ventajas Posibilidad de obtener una tasa de interés más baja por adelantado. Los prestamistas suelen ofrecer tasas de interés más bajas para las hipotecas ARM que para las hipotecas de tasa fija durante el período inicial (llamado fijo). Requisitos reducidos para los prestatarios. Dado que los pagos mensuales comienzan más bajos, muchos prestamistas pueden aliviar los requisitos para los prestatarios ARM en comparación con los prestatarios de tasa fija (por ejemplo, potencialmente aceptar prestatarios con 50% DTI). Los pagos mensuales pueden disminuir. Si las tasas de interés caen entre ahora y el final de su período fijo, podría pagar un pago mensual aún más bajo. Desventajas: Pero los pagos mensuales pueden aumentar. Cuando su tasa fija expire, su tasa de interés puede aumentar tanto como lo permita su límite de por vida (a menudo 5 puntos porcentuales por encima de su tasa inicial). Por ejemplo, si la tasa de interés sobre un capital de $400.000 aumentara de la noche a la mañana del 7% al 12%, el pago mensual aumentaría de aproximadamente $2.661 a aproximadamente $4.114, un salto de $1.453, o en otras palabras, un salto del 54,6%. Es difícil calificar la tienda. Una vez que se eliminen los puntos de descuento de la ecuación, será relativamente fácil comparar las ofertas de hipotecas a tasa fija de los prestamistas número 1 y 2 “manzanas con manzanas”. Sin embargo, los ARM tienen muchas partes móviles y puede resultar difícil encontrar el acuerdo adecuado por adelantado. Menos paz. Incluso cuando el costo de los impuestos y los seguros aumenta, los prestatarios de tasa fija pueden estar tranquilos sabiendo que el pago principal de su hipoteca nunca cambiará. Los prestatarios de ARM pueden disfrutar de tasas más bajas de inmediato y tal vez tasas más bajas a largo plazo, pero no disfrutarán de esa sensación de estabilidad a largo plazo. Fortune Brainstorm AI regresa a San Francisco del 8 al 9 de diciembre para reunir a las personas más inteligentes que conocemos (tecnólogos, empresarios, ejecutivos de Fortune Global 500, inversores, formuladores de políticas y las mentes brillantes intermedias) para explorar y plantear las preguntas más apremiantes sobre la IA en otro momento decisivo. Regístrese aquí.
