Durante años, la narrativa del mercado inmobiliario estadounidense ha estado impulsada por un tema constante: no hay suficientes viviendas en Estados Unidos. Zillow ha sido una de las voces más fuertes que ha dado forma a esta opinión, al publicar un estudio que encontró que el país tiene una escasez de vivienda de 4,7 millones de unidades. Esta cifra fue apoyada por la Cámara de Comercio de Estados Unidos y citada por medios financieros.
Pero un nuevo análisis del abogado fiscal e inversionista inmobiliario Toby Mathis complica la historia. Mathis, fundador de Anderson Business Advisors y autor de libros de inversión inmobiliaria de gran éxito de ventas, desglosó las cifras nacionales de escasez de vivienda en un video reciente y sostiene que a la narrativa convencional de la escasez le falta un contexto crítico, especialmente para aquellos que intentan comprender cuáles son las oportunidades y los riesgos reales en el mercado inmobiliario.
“No tenemos ni una sola escasez de viviendas en Estados Unidos”, dijo Mathis. “Tenemos escasez de viviendas asequibles en ubicaciones deseables”.
Esta diferencia no es sólo académica. La forma en que los inversionistas, compradores de viviendas y formuladores de políticas interpretan la escasez cambia fundamentalmente las recomendaciones posteriores y se equivoca en la gran pregunta sobre si el mercado inmobiliario está preparado para colapsar o ser destruido, dijo Mathis.
Lo que muestran los datos de Zillow sobre la escasez de vivienda
Un estudio de Zillow que la compañía citó recientemente en una actualización de febrero estimó que la escasez de viviendas a nivel nacional es de aproximadamente 4,7 millones de viviendas. Esto es 159.000 más que la estimación anterior. Este análisis apunta a una ruptura estructural, destacando que aunque el número total de hogares en EE.UU. aumentó en 1,4 millones en 2023, este crecimiento no fue suficiente para satisfacer la demanda de los 1,8 millones de nuevos hogares que se forman cada año.
La cifra de Zillow se ha convertido en una de las estadísticas más citadas en los debates sobre política de vivienda y, si bien se encuentra entre las cifras más altas, no es la única. Freddie Mac estimó el déficit en 3,7 millones de unidades y Goldman Sachs lo estimó entre 3 y 4 millones. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios estimó la cifra en unos 4 millones, y la Cámara de Comercio de Estados Unidos estuvo de acuerdo con la estimación de Zillow de 4,7 millones.
En conjunto, la coherencia de las principales instituciones ha anclado el debate sobre la escasez de vivienda tanto en los principales medios de comunicación como en los círculos políticos. El consenso ha generado titulares sobre la necesidad de incentivos agresivos para la construcción, reformas de zonificación y políticas de asequibilidad. Básicamente, todo énfasis se basa en la premisa de que simplemente no hay suficientes casas en Estados Unidos.
Si bien reconoce que hay escasez de viviendas, Mathis sostiene que las cifras brutas cuentan una historia más compleja de lo que sugieren los titulares.
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El análisis de Mathis comienza con una simple observación que rara vez aparece en los titulares sobre la escasez. Señala que a partir de 2026, habrá aproximadamente 148 millones de unidades de vivienda y aproximadamente 134 millones de hogares en los Estados Unidos. Sobre el papel, eso es un superávit de alrededor de 14 millones de unidades, no un déficit.
La razón por la que las cifras brutas no reflejan una escasez generalizada, sostiene Mathis, es que algunas categorías de viviendas son efectivamente inasequibles para los hogares que las necesitan.
Algunos apartamentos están vacíos porque son inhabitables. Otras son segundas residencias, propiedades de temporada o inversiones que no están a la venta. Otros se asientan en zonas donde no hay empleo ni demanda local. Mathis estima que alrededor de 6 millones de viviendas en el registro nacional son inseguras e inhabitables sin una inversión significativa.
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Mathis también señala una realidad que a menudo se pasa por alto, afirmando que un mercado inmobiliario saludable en realidad requiere un cierto nivel de desocupación para funcionar. Los economistas estiman que un mercado equilibrado necesita entre un 5 y un 8% de vacantes para dar cabida a acontecimientos normales de la vida, como cambios de trabajo, divorcios, mudanzas y la actual ola de recortes de personal entre los estadounidenses de mayor edad. Con 148 millones de apartamentos, Mathis señala que son aproximadamente 16 millones de hogares que tendrían que estar vacíos en un momento dado sólo para que el sistema funcione.
Cuando Mathis ajusta el total de 148 millones de apartamentos desocupados e inhabitables, la oferta real de viviendas cae a unos 126-132 millones, lo que está justo en el borde de la cifra de 134 millones de hogares.
“¿Tenemos escasez de viviendas? Sí, pero no en la forma en que la gente piensa”, dijo Mathis.
Hallazgos clave sobre la escasez de viviendas en Estados Unidos. Zillow estima la escasez de viviendas en 4,7 millones de unidades: el último informe de Zillow sitúa la escasez de viviendas a nivel nacional en 4,7 millones de unidades, con otras instituciones como Freddie Mac, Goldman Sachs y NAR en el rango de 3 a 4 millones. Las cifras brutas muestran un superávit, no un déficit: en 2026, Estados Unidos tendrá aproximadamente 148 millones de unidades de vivienda y 134 millones de hogares. Eso es 14 millones de unidades de vivienda. A primera vista, la brecha parece un exceso de oferta. Un mercado inmobiliario funcional requiere vacantes: los economistas estiman que entre el 5 y el 8% de las unidades de vivienda deben permanecer vacías en un momento dado para adaptarse a eventos de la vida normal, como mudanzas, mejoras y reducciones de tamaño, lo que resta aproximadamente 16 millones de unidades de vivienda de la oferta real. o apto para vivir sin mayor inversión. La escasez es una discrepancia, no una escasez absoluta: Estados Unidos tiene muchas viviendas en regiones de baja demanda, pero hay una grave escasez de viviendas asequibles en mercados de alto crecimiento como Texas, Arizona, Florida, Tennessee y Nevada. Fijar las tasas hipotecarias empeora la situación: los propietarios de viviendas que habían fijado hipotecas entre el 2% y el 4% se muestran reacios a vender en el mercado del 6% al 7%, lo que reduce el número de viviendas que realmente se alquilan. puestos a la venta y una mayor reducción de la oferta efectiva.
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