En 2024, el bufete de abogados Sidley Austin y el gigante consultor Deloitte firmaron un contrato de arrendamiento para 23Springs, una deslumbrante torre de 26 pisos en el submercado Uptown de Dallas. Las cifras parecían una historia de regreso: los alquileres promedio de oficinas en la ciudad estaban aumentando.
Esto está mal. O mejor dicho, los números no significaban lo que la mayoría de la gente pensaba que significaban. Y esta brecha entre lo que muestran los datos básicos de alquiler y lo que los inquilinos realmente pagan está distorsionando las decisiones tomadas por los alcaldes, los prestamistas y los departamentos de bienes raíces corporativos en todo el país.
Las estadísticas tradicionales sobre alquileres responden a una pregunta engañosamente simple: “¿Cuál es el alquiler promedio por pie cuadrado entre los contratos de arrendamiento firmados este trimestre?” Durante décadas, los alquileres promedio han sido el mejor indicador del mercado de alquiler, definiendo cómo los economistas, inversionistas, prestamistas y formuladores de políticas entienden los mercados comerciales, minoristas e industriales. Estas cifras influyen en decisiones importantes, desde cómo las ciudades fijan los impuestos a la propiedad hasta cómo los prestamistas otorgan préstamos y cómo las empresas deciden dónde expandirse o firmar contratos de arrendamiento.
Un enfoque más clarificador (comparar propiedades similares con propiedades similares en ubicaciones similares y tener en cuenta las concesiones de los inquilinos en los términos del arrendamiento) pinta un panorama diferente en Dallas. En el mejor de los casos, los alquileres de oficinas se han estancado. Esta diferencia es importante: cuando los líderes empresariales y los formuladores de políticas se basan en promedios amplios que hacen que el mercado parezca más saludable de lo que realmente es, pueden tomar decisiones basadas en una imagen distorsionada de la demanda. Los líderes empresariales que deciden dónde expandirse o cuánto espacio de oficinas ubicar están mirando números que no reflejan el verdadero valor (o la verdadera debilidad) del mercado.
Esto no es sólo una peculiaridad de Dallas. Este es un problema de medición a nivel nacional.
Si bien los alquileres promedio pueden proporcionar una guía aproximada del mercado en tiempos normales, a menudo son inconsistentes, especialmente en tiempos sin precedentes. En los años posteriores al Covid-19, han sido engañosos.
Por qué la métrica estándar no funciona
Hay varias razones para ello. En primer lugar, estos promedios no tienen en cuenta a quienes firman contratos de arrendamiento. Durante y después de la pandemia, muchos inquilinos abandonaron sus antiguas oficinas periféricas y se mudaron a nuevos edificios en mejores ubicaciones y con mejores comodidades. Estos nuevos edificios cobraban alquileres más altos, un cambio que provoca que el promedio aumente. Este puede ser el caso incluso si los propietarios de edificios menos favorecidos bajan discretamente los precios o flexibilizan las condiciones. Las métricas tradicionales no pueden diferenciar entre “los alquileres están aumentando en todas partes” y “se están firmando más contratos de arrendamiento en edificios de primer nivel”.
En segundo lugar, los promedios de alquiler ignoran el hecho de que los alquileres que parecen caros en el papel pueden ser en realidad muy baratos. Los propietarios suelen ofrecer meses de alquiler gratuito y muchos pagan a los inquilinos para que construyan sus espacios. En Manhattan, por ejemplo, la proporción de los costos totales de alquiler asignada a los beneficios de mejora para los inquilinos aproximadamente se duplicó en la década anterior a la COVID y sigue siendo alta. Los periodos de alquiler gratuito se han ampliado significativamente en los últimos años. Cuando las métricas estándar se centran únicamente en el precio de alquiler inicial, ignoran las concesiones que cambian el precio de alquiler.
Esto es importante porque los datos incorrectos conducen a malas decisiones. Por ejemplo, un alcalde que cree que los alquileres de las oficinas están aumentando podría reevaluar agresivamente y aumentar los impuestos a la propiedad, sólo para descubrir que el mercado de bienes raíces comerciales es mucho más débil de lo que sugieren las cifras. Un prestamista que concede préstamos basándose en promedios halagadores puede descubrir demasiado tarde que la garantía ha sido inflada. Los equipos corporativos de bienes raíces que toman decisiones para expandir, reubicar o renegociar arrendamientos también pueden juzgar mal el verdadero valor y la demanda de espacio.
Los bienes raíces comerciales están en el centro del sistema financiero. Las torres de oficinas, los centros comerciales y los almacenes proporcionan miles de millones de dólares en préstamos, bases impositivas municipales y balances corporativos. Cuando las métricas utilizadas para evaluar estos mercados son engañosas, el efecto dominó se extiende mucho más allá de los propietarios: los bancos, los inversores, las ciudades y las empresas deciden dónde ubicarse y crecer.
Una nueva forma de medir el mercado
Para obtener una imagen más clara de los mercados de oficinas, comerciales e industriales, Columbia Business School y CompStak están colaborando en una nueva forma de analizar los arrendamientos disponibles públicamente. El nuevo índice de alquiler CompStak de Columbia compara unidades similares en ubicaciones similares a lo largo del tiempo y mide el alquiler neto efectivo que los inquilinos realmente pagan después de contabilizar concesiones como meses libres y asignaciones de desarrollo. Tiene en cuenta los alquileres, el tamaño y el plazo del arrendamiento, las estructuras de concesión, las características de los edificios y las ubicaciones precisas de aproximadamente un millón de arrendamientos detallados firmados desde 2010 para oficinas, propiedades comerciales e industriales en aproximadamente 130 áreas metropolitanas de EE. UU. En cada nivel, el índice tiene en cuenta las características estables de la construcción y la ubicación y utiliza la variación restante para mostrar aumentos o disminuciones de los alquileres a lo largo del tiempo. Al controlar las características y la ubicación de los edificios, el índice aísla los cambios reales en los alquileres, en lugar de los cambios en la forma en que los edificios alquilan espacio.
Lo que realmente muestran los datos
Cuando se analizan los alquileres utilizando este índice, el mercado se ve muy diferente. Por ejemplo, en Manhattan se alquilan edificios de gran altura. Dado que los alquileres iniciales promedio continúan aumentando en las áreas privilegiadas, es fácil suponer que los precios de alquiler de oficinas finalmente están aumentando después de años de caer debido al trabajo desde casa. Sin embargo, los datos de nuestro índice muestran que los alquileres de oficinas ajustados por calidad en Manhattan han caído drásticamente durante la pandemia. A mediados de 2025, habían vuelto al punto de partida. El mercado de oficinas de Manhattan ni siquiera dio un giro hasta la segunda mitad de 2025, cuando los alquileres ajustados por calidad saltaron de aproximadamente 71,60 dólares por pie cuadrado en el segundo trimestre a 83,30 dólares en el cuarto. Seguían produciéndose aumentos de alquiler en los edificios de primer nivel, pero muchos edificios tenían dificultades para llenar el espacio.
También en el comercio minorista, cuando una gran tienda insignia firma un contrato de arrendamiento impresionante en una zona comercial privilegiada, los alquileres promedio aumentan. Esto da la impresión de que el mercado está sano. Sin embargo, si mantenemos constantes la calidad y la ubicación, el índice de alquileres minoristas ha mostrado un crecimiento moderado durante los últimos 15 años, sin una tendencia ascendente sostenida. Al mismo tiempo, el sector inmobiliario industrial está en pleno auge. La pandemia ha aumentado considerablemente la demanda de espacio logístico a medida que los hogares y las empresas han pasado a realizar pedidos en línea y entregas justo a tiempo. En este sector, nuestro Índice de Calidad Continua y las métricas tradicionales destacan claramente el fuerte crecimiento de los alquileres a nivel nacional para almacenes, centros logísticos y centros de distribución, que han disminuido ligeramente recientemente debido a tasas de interés más altas y una ola de nueva oferta.
Los bienes raíces comerciales siempre han sido un mercado opaco, donde los alquileres se fijan mediante negociaciones bilaterales, se registran en documentos privados y se comunican con demoras. Cuando los analistas se fijan sólo en los alquileres promedio, es fácil juzgar mal el mercado y tomar malas decisiones políticas y de inversión. Para los líderes empresariales, prestamistas y formuladores de políticas, la lección es simple: las cifras generales de alquileres no reflejan el panorama completo del mercado inmobiliario comercial. Las decisiones sobre inversión, préstamos, política fiscal o estrategia de oficina deben basarse en datos que reflejen los pagos reales de los inquilinos, no sólo los promedios que dominan los informes del mercado actual.
Las opiniones expresadas en los comentarios de Fortune.com son únicamente los puntos de vista de los autores y no reflejan necesariamente las opiniones y creencias de Fortune.
