Comprar una casa en 2026 se ha convertido en una de las decisiones financieras más difíciles que enfrentan los estadounidenses. Las tasas hipotecarias han vuelto al rango de 6,3-6,5%, los precios de las viviendas se mantienen fuertes en la mayoría de los mercados de alta demanda y la demanda de los compradores se ha desacelerado a medida que la incertidumbre pesa sobre la confianza del consumidor. Todo esto ha creado un mercado en el que las buenas ofertas son cada vez más escasas.
En este contexto, el inversor inmobiliario Jesse Walters ha acumulado una cartera de casi 30 propiedades de alquiler en sólo cinco años, haciendo lo que a la mayoría de los compradores se les dice que es imposible: encontrar propiedades infravaloradas en un mercado difícil. Walters apareció en el episodio del lunes del podcast BiggerPockets Real Estate para hablar sobre estrategias específicas que utiliza para encontrar ofertas, muchas de las cuales se aplican a cualquiera que compre una casa en 2026, no solo a los inversores.
“Todo el mundo dice que los bienes raíces no se podrán comprar en 2026. Los precios son demasiado altos. Lo que está en juego es demasiado impredecible”, dijo el presentador de BiggerPockets, Henry Washington, al comienzo del episodio.
Aún así, como también señaló Washington, Walters está ampliando su cartera incluso en este clima, y la estructura que está utilizando es una que su coanfitrión Dave Meyer llamó “un modelo que casi cualquiera puede replicar”.
Consejos de BiggerPockets para encontrar listados de viviendas en un mercado ajustado
El enfoque de Walters se basa en un principio simple: las buenas ofertas provienen de fuentes que la mayoría de los compradores pasan por alto. Su cartera se construyó mediante una combinación de campañas de correo directo, relaciones con agentes inmobiliarios y listados fuera del mercado que nunca llegan al público en general.
Walters les dijo a los anfitriones de BiggerPockets que solo en 2025 compró cinco propiedades utilizando postales enviadas directamente a vendedores potenciales. El resto provino de referencias de agentes que sabían que Walters estaba dispuesto a comprar, podía cerrar rápidamente y pagaría la comisión completa.
“Por lo general, los agentes obtienen la lista, estas casas necesitan mucho trabajo”, dijo Walters. “No quieren ponerlos a la venta porque sería una molestia. Saben lo que hago y son muy abiertos conmigo. Eso es lo que es. Esa es la cantidad de dinero que necesitan para sacar provecho de esto”.
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El resultado es un flujo constante de propiedades que nunca aparecen en Zillow, Redfin o MLS: casas donde los vendedores están motivados, los agentes quieren moverse rápidamente y la competencia de otros compradores es mínima. Para cualquier comprador que busque construir una relación similar, el concepto de Walters abre una lista de casas que la mayoría de la gente nunca ve.
Su historia también destaca un punto más amplio planteado en el episodio de BiggerPockets. Los compradores e inversores que tengan éxito en el mercado inmobiliario de 2026 no estarán esperando a que mejoren las condiciones, sino adaptando su proceso a las condiciones que existen hoy.
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Las relaciones con los agentes inmobiliarios serán un tema clave en el mercado inmobiliario en 2026.
La conclusión clave del enfoque de Walters no es sólo que existen acuerdos fuera del mercado, como ya saben la mayoría de los inversores y compradores de viviendas promedio, sino que van a compradores que deliberadamente han hecho ellos mismos la primera llamada a agentes motivados.
Walters explicó que paga a los agentes una comisión completa del 3% por cada transacción, incluso si se representa a sí mismo como el comprador. No negocia, no presiona para obtener descuentos y no considera las relaciones con los agentes como transaccionales.
“Ni siquiera estoy hablando de su comisión ni nada de eso”, dijo Walters. “Voy a trabajar para ti con una comisión del 3% desde el principio”.
La filosofía, como explicó Henry Washington en este episodio, es crear beneficio mutuo. Este principio se puede aplicar tanto a los compradores como a los inversores de viviendas tradicionales.
“Los agentes quieren que se les pague por el arduo trabajo que realizan. Quieren poder cerrar acuerdos rápidamente y quieren que sus vendedores estén contentos al final”, dijo Washington. “Si puedes hablarles en el idioma que mejor entienden, recordarán que quieren trabajar contigo”.
Esto encaja con el conocido mantra de que el sector inmobiliario es un negocio, ante todo una relación. Quienes den prioridad a esto estarán mejor posicionados para negociar acuerdos rentables que quienes adopten un punto de vista estrictamente transaccional. Para los compradores de viviendas tradicionales, esto significa aprobación previa, flexibilidad con las fechas de cierre y voluntad de actuar cuando un agente llama con una posible coincidencia. Walters señaló que sólo una de cada 10 propuestas que hace es aceptada, lo que significa que el proceso también requiere escala, paciencia y un alcance público constante.
Conclusiones clave de las búsquedas de vivienda en 2026. Las propiedades fuera del mercado pueden superar las cotizaciones públicas, y muchas de las mejores ofertas nunca llegan a Zillow, Redfin o la MLS. En cambio, pasan directamente de vendedores motivados a compradores con sólidas relaciones de agencia. El correo directo es una fuente comprobada de ofertas: Walters compró cinco propiedades en 2025 enviando postales a vendedores potenciales, una táctica que funciona para compradores motivados en cualquier mercado. Pagar comisiones completas a los agentes crea oportunidades repetidas: Walters paga a los agentes una comisión completa del 3% por cada acuerdo, lo que le permite construir una reputación que le permite ser el primero en llamar cuando surgen oportunidades fuera del mercado. La velocidad y la confiabilidad son más importantes que el precio. Negociaciones: los agentes con vendedores motivados dan prioridad a los compradores que pueden cerrar de forma rápida y predecible, incluso si otro comprador pudiera pagar más después de un proceso prolongado. El rechazo es parte del proceso: Walters estima que sólo una de cada 10 de sus ofertas es aceptada, lo que significa que este enfoque requiere persistencia y comunicación constante para cerrar acuerdos.
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