El alcalde electo de la ciudad de Nueva York, Zohran Mamdani, ganó el martes por la noche gracias a una plataforma de asequibilidad basada en un plan para congelar los alquileres de casi dos millones de apartamentos con alquiler estabilizado.
Pero los economistas odian universalmente los controles de alquileres. En una encuesta de 2012 entre destacados economistas, sólo el 2% estuvo de acuerdo en que las leyes de control de alquileres tenían un “impacto positivo” en la oferta y la calidad de la vivienda asequible. El premio Nobel Richard Thaler incluso bromeó en una encuesta diciendo que la siguiente pregunta debería ser: “¿Gira el Sol alrededor de la Tierra?”
¿Por qué los economistas condenan un plan que parece promover la justicia y la igualdad en un mercado inmobiliario claramente roto?
Sencillez seductora
Para la mayoría de los votantes, congelar los alquileres parece de sentido común: si los precios están fuera de su alcance, no deje que suban. Pero para los economistas, esto es como tratar la fiebre rompiendo el termómetro: suprime el síntoma pero no cura la enfermedad: la persistente escasez de viviendas.
“Un congelamiento de los alquileres no resolverá la escasez”, dijo David Sims, economista de la Universidad Brigham Young cuya investigación sobre el control de los alquileres en Massachusetts sigue siendo una piedra de toque. “Es sólo una cuestión de quién corre con los costos”.
El trabajo de Sims examinó el régimen de control de alquileres que alguna vez estuvo vigente en Cambridge, Massachusetts, donde los inquilinos podían permanecer indefinidamente con un alquiler por debajo del mercado. La política tenía como objetivo mantener la vivienda asequible, pero condujo a lo que él llama un uso despilfarrador.
“Las personas a las que les iría mejor mudándose tienden a quedarse”, dijo a Fortune. “Las familias mayores se aferran a apartamentos grandes que ya no necesitan, mientras que las familias más jóvenes no encuentran espacio. Con el tiempo, las personas equivocadas acaban en los apartamentos equivocados”.
Cuando los votantes de Massachusetts derogaron el control de alquileres en 1994, los valores de las propiedades en Cambridge aumentaron un 45 por ciento, no sólo para los apartamentos desregulados, sino para vecindarios enteros. Resultó que años de controles de alquileres habían desalentado la inversión y deprimido los valores de las propiedades circundantes, lo que significa que cuando finalmente se levantaron los controles, los propietarios tenían libertad para mejorar y renovar sus apartamentos. Los barrios que habían estado congelados junto con los alquileres parecieron revivir de repente.
Esta dinámica ya es visible en Nueva York. Alrededor de 26.000 apartamentos con alquiler estabilizado están vacíos, muchos de ellos inhabitables porque los costos de renovación exceden con creces lo que los propietarios pueden recuperar legalmente, según la Encuesta de Vivienda y Vacantes de la ciudad. La Ley estatal de Estabilidad de la Vivienda y Protección de Inquilinos de 2019 limita los costos de reparación reembolsables a $50,000 durante 15 años. Renovar un edificio de apartamentos centenario podría costar el doble, dejando a los propietarios con pocos incentivos para hacer algo más que cerrar la puerta.
Alivio a corto plazo, dolor a largo plazo
Los beneficios inmediatos del control de alquileres para los inquilinos actuales son innegables. Esto proporciona estabilidad a los inquilinos que viven de sueldo a sueldo y reduce el riesgo de desplazamiento. Pero a largo plazo, dicen los economistas, funciona como arrojar arena a los engranajes del mercado inmobiliario. Los propietarios están retrasando renovaciones que no pueden costear, las nuevas construcciones se están desacelerando y el parque de viviendas asequibles se está erosionando.
Un estudio de Stanford realizado en 2018 por Rebecca Diamond, una de las principales expertas actuales en los mercados inmobiliarios, encontró que cuando San Francisco amplió los controles de alquiler en la década de 1990, la oferta de viviendas de alquiler cayó un 15% durante la siguiente década. Muchos propietarios han convertido unidades en apartamentos o viviendas ocupadas por sus propietarios para evitar la regulación. Estas políticas ayudaron a los inquilinos existentes, pero en última instancia aumentaron los alquileres de mercado en toda la ciudad y aceleraron la gentrificación, lo que tuvo el efecto opuesto al que pretendían los formuladores de políticas.
“No se trata de sentir lástima por los propietarios”, dijo Sims. “Se trata de entender los incentivos. No se puede esperar que la gente invierta en algo si nunca va a dar sus frutos, del mismo modo que no se puede esperar que los inquilinos paguen voluntariamente más alquiler”.
Para los economistas, el problema más profundo de la congelación de los alquileres es conceptual: implican que la asequibilidad puede simplemente decretarse, desafiando la lógica de la oferta y la demanda.
“Crea la creencia de que el problema puede resolverse por decreto”, dijo Sims. “Pero los alquileres son altos porque la gente quiere vivir en Nueva York. La única solución a largo plazo es facilitar la construcción de más viviendas de las que la gente realmente necesita”.
Ofrece una analogía intuitiva para la presión del mercado: el Viernes Negro. La gente ya no hace cola en las tiendas el Viernes Negro, dijo Sims, pero hubo un tiempo en el que un televisor de 1.000 dólares por 200 dólares a las 4 a.m. tenía cola alrededor de la cuadra y sólo unos pocos afortunados conseguían un televisor.
“Pero la vivienda no es un televisor de 200 dólares”, señaló Sims. “Todo el mundo necesita una vivienda, pero si la vivienda cuesta lo mismo que un televisor de 200 dólares, entonces hay un grupo de personas en esa fila que no la obtienen”.
Los economistas dicen que ese es el objetivo del control de alquileres: beneficia a los de adentro a expensas de los de afuera. Con el tiempo, esto puede profundizar la desigualdad al negar a los residentes jóvenes, de bajos ingresos o recién llegados el acceso a áreas reguladas, que se convierten de facto en clubes exclusivos.
Políticas de curita en un mercado quebrado
Los partidarios del plan de Mamdani responden que la crisis en Nueva York es tan grave que un congelamiento temporal es una necesidad moral.
Argumentan que con alquileres promedio que superan los $4,000, la ciudad no puede esperar a que se realicen reformas de zonificación y proyectos de construcción que tardarán años en completarse. Pero incluso los economistas más comprensivos advierten que sin medidas paralelas para aumentar la oferta, la congelación simplemente retrasará el ajuste de cuentas.
“Si no se combina la congelación de los alquileres con un plan de vivienda creíble”, dijo Sims, “no se está resolviendo el problema. Simplemente se está abdicando de la responsabilidad sin abordar realmente el problema subyacente”.
