Durante décadas, el Estado del Sol se ha considerado soleado y luminoso. Florida no tiene impuesto sobre la renta y el costo de vida en muchas áreas metropolitanas permitió a la clase trabajadora, como maestros, enfermeras y trabajadores de la hostelería, disfrutar de un cómodo estilo de vida de clase media.
Pero los tiempos están cambiando.
La pandemia ha provocado una ola masiva de personas adineradas que se mudan, lo que ha hecho subir los precios de las viviendas y ha convertido al Estado del Sol en uno de los mayores perdedores en el mercado inmobiliario actual.
Florida generó más riqueza gracias a los trasplantes de salarios altos que cualquier otro estado en 2023, según el Servicio de Impuestos Internos. Según un análisis de Realtor.com publicado el 27 de marzo, el Estado del Sol recibió $20,650 millones en ingresos brutos ajustados anuales de contribuyentes que se mudaron allí desde otro estado de EE. UU. Según Gay Cororaton, economista jefe de Miami Realtors, el ingreso medio de las personas que se mudaron a Florida desde fuera del estado fue de $122,530, el más alto de cualquier estado de Estados Unidos.
“Esta migración de riqueza ha sido un factor importante que ha impulsado los aumentos de precios, y los precios siguen aumentando debido a la fuerte demanda incluso cuando las tasas hipotecarias comenzaron a superar el 5% en 2022 y las tasas se mantienen elevadas a más del 6,5% hasta ahora”, dijo Cororaton a Fortune.
Por lo tanto, a medida que llega la riqueza, otros grupos de ingresos quedan desplazados. Ahora la gente que trabaja en restaurantes, hospitales y escuelas se está yendo y la clase media se está disolviendo.
“Lo que estamos viendo no es sólo un cambio en la vivienda: es un cambio en quién realmente puede permitirse vivir en estos mercados”, dijo a Fortune Tara Benson, agente de bienes raíces de Douglas Elliman que trabaja tanto en Florida como en Nueva York. “Cuando los compradores visitantes tienen un poder adquisitivo significativamente mayor que los residentes locales, eso no sólo hace subir los precios. Está desplazando a grupos de ingresos completos”.
Influencia de riqueza de 137 mil millones de dólares
Florida recibió $137 mil millones en ingresos netos de otros estados entre 2019 y 2023, según un análisis de datos de migración del IRS realizado por Miami Realtors. Durante el mismo período, California perdió 91 mil millones de dólares y Nueva York perdió 76 mil millones de dólares. Muchos de estos inmigrantes ricos se vieron afectados por la oferta limitada de viviendas en Florida, lo que en última instancia hizo subir los precios de las viviendas e hizo que las viviendas fueran más difíciles de costear para otros grupos de ingresos.
En Miami-Dade, los precios promedio anuales de viviendas unifamiliares aumentaron un 10,1% en 2020, un 23% en 2021 (un récord) y otro 11,1% en 2022, dijo Cororaton. Mientras tanto, la proporción de viviendas valoradas en un millón de dólares en Miami-Dade aumentó del 8% en 2019 al 28% en el primer trimestre de 2026. En el condado de Palm Beach, casi un tercio de las viviendas están valoradas en al menos $1 millón, según Cororaton.
“Las bajas tasas impulsaron el partido, la escasez de oferta lo impulsó, los inversores aumentaron la presión y los recién llegados ricos agregaron gas”, dijo a Fortune Arman Javaherian, director ejecutivo de la plataforma de compra de viviendas Homa y ex ejecutivo de Zillow.
El efectivo sigue siendo el rey y los locales no pueden competir
Otro factor con el que los floridanos de ingresos medios no pueden competir es el efectivo.
Alrededor del 39% de las compras de viviendas en Miami y el 48% de las compras en West Palm Beach en los últimos años se realizaron todas en efectivo, dijo Javaherian. Y para las casas de lujo, la proporción es aún mayor: el 82% de las ventas de condominios en Miami superarán el millón de dólares en 2025, añadió Cororaton.
“Muchos compradores aquí están lidiando con liquidez en lugar de deuda”, dijo.
Este tipo de competencia es un enorme obstáculo para los compradores con financiación local. Michael Merrill, que dirige el Grupo Exclusivo de Douglas Elliman en Miami Beach, Palm Beach, Boca Ratón y Vero Beach, dijo que las ofertas en efectivo ahora normalmente se negocian con un margen de beneficio de sólo el 5% al 10% sobre las ofertas financiadas.
“La confianza en una transacción limpia y rápida a menudo supera las ofertas financieras”, dijo Merrill. “Estas dinámicas siguen poniendo en desventaja a los compradores locales”.
Por supuesto, las ofertas en efectivo no provienen sólo de compradores de fuera del estado. David Drewey, presidente regional de Centennial Bank en Florida, dijo a Fortune que algunos de ellos provienen de adentro.
“En el estado de Florida, también hay muchos compradores que hacen ofertas en efectivo”, dijo. Esto implica intercambiar propietarios de viviendas existentes por valores valiosos, lo que aumenta la presión sobre los compradores primerizos y de ingresos medios.
Carga de costos para la clase media
Los economistas de la vivienda suelen etiquetar a un hogar como “cargado por los costos” o “pobre” cuando los costos de la vivienda superan el 30% de los ingresos. Florida ha cruzado ese umbral.
El precio medio de una vivienda unifamiliar en el estado es de unos 420.000 dólares, según Florida Real Estate, y el ingreso familiar medio es de unos 77.000 dólares, según muestran los datos del censo. Esto significa que la relación precio-beneficio es superior a 5,4.
“Con una relación precio-beneficio superior a cinco veces, la tensión se vuelve evidente”, dijo Javaherian.
Y además de los altos precios de las viviendas y los salarios inasequibles, el seguro es un gran obstáculo para los floridanos. La prima anual promedio de seguro de hogar del estado es de $8,292, que es un 181% más alta que el promedio nacional, según Insurify. Una vez que las primas de seguros alcanzan el 5% o más del ingreso familiar, “los compradores comienzan a retirarse”, dijo Javaherian.
Druhi, cuyo banco financia viviendas en Florida todos los días, dijo que la prohibición del seguro ahora se aplica a parcelas individuales. Las casas construidas según los códigos modernos de huracanes de Miami-Dade tienen primas de seguro más bajas, pero las casas más antiguas sin techos y ventanas actualizados cuestan más.
“Esto se convierte en un punto de inflexión para muchos compradores”, afirmó. “No se trata de que los hogares de clase media queden excluidos por completo del mercado, sino de si una vivienda en particular es financieramente viable teniendo en cuenta el seguro”.
Benson dijo que las restricciones son más estrictas para los hogares con ingresos entre $75,000 y $125,000 porque ganan demasiado para calificar para los subsidios, pero no lo suficiente para pagar el costo mensual completo de la vivienda.
“Sin embargo, esto se está convirtiendo cada vez más en un problema más amplio para la clase media, en lugar de limitarse a un estrecho rango de ingresos”, afirmó.
“Fatiga del sur de Florida”
El resultado de los altos precios de las viviendas, los seguros y la competencia de quienes se mudan adinerados es que los floridanos se están mudando a otros lugares. Drewey lo llama “fatiga del sur de Florida”.
Las familias trabajadoras y los jubilados sienten la presión general de vivir en el sur de Florida, por lo que se van.
“Estamos viendo gente vendiendo sus casas y mudándose a áreas más asequibles del estado, como de Fort Lauderdale a Stuart o de Fort Myers a Lakeland”, dijo. “Otros incluso están considerando regresar a lugares donde vivieron hace 15 o 20 años, donde los costos son más bajos”.
Y algunos se están mudando fuera del estado a Georgia, las Carolinas, Tennessee y Texas. El estudio Atlas Van Lines 2025, publicado en diciembre, clasificó a Carolina del Norte, Tennessee y Alabama entre los principales estados en cuanto a inmigración, y se citó la asequibilidad como el principal factor que influirá en los movimientos interestatales en 2025. Su investigación muestra que Florida tiene un estatus migratorio “equilibrado”, con movimientos entrantes y salientes aproximadamente iguales. Fue un “cambio significativo” después de años de alta inmigración, según Atlas Van Lines.
Mapa cortesía de Atlas Van Lines
Por supuesto, esto significa que otros mercados inmobiliarios podrían volverse más ajustados a medida que más personas abandonen Florida.
“En ese sentido, el problema no se está resolviendo”, afirmó Benson. “La redistribución está en marcha.
La economía que Florida ha construido no puede funcionar sin ellos.
Los datos migratorios apuntan a un problema estructural en Florida.
Alrededor de 10,000 trabajadores minoristas abandonaron el área metropolitana de Miami solo en 2024, dijo Cororaton. El comercio minorista y la hotelería, las industrias de las que dependen el turismo y la economía de Florida, son las que están perdiendo trabajadores más rápidamente.
Como informó el Wall Street Journal este mes, Orlando, Miami y Tampa se encuentran entre las cinco últimas de las 25 áreas metropolitanas más grandes de Estados Unidos en cuanto a ingresos familiares medios, según la Oficina del Censo de Estados Unidos. Florida carece de una concentración de industrias de altos salarios que de otro modo podrían absorber el impacto.
Casi la mitad de los floridanos encuestados en una encuesta de la Florida Atlantic University en noviembre de 2025 dijeron que estaban considerando abandonar el estado debido al costo de vida. El noventa por ciento dijo que estaba preocupado por la inflación; 80% sobre vivienda.
“Para la mayoría de los floridanos, la seguridad financiera está a un gasto de la ruina”, dijo en un comunicado Mónica Escaleras, presidenta del departamento de economía de la FAU y directora de la Iniciativa de Estudio Económico y Empresarial. “Las promesas de Florida de sol, crecimiento económico y avance profesional siguen siendo sólidas, pero se está volviendo más costosa de mantener”.
