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Creo que los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) son una de las mejores inversiones pasivas en ingresos. Y uno, en particular, me destaca después de la reciente transacción de Pfizer con el gobierno de los Estados Unidos.
Alexander Real Estate (NYSE: AS) es REIT, que alquila espacios de laboratorio para compañías farmacéuticas. Se sorprendió por una disminución reciente en este sector, pero creo que vale la pena buscarlo ahora.
Tenga en cuenta que el tratamiento fiscal depende de las circunstancias individuales de cada cliente y se puede cambiar en el futuro. El contenido en este artículo se proporciona solo para fines de información. Esto no pretende ser, y esto no hace ninguna forma de consultas fiscales.
Trato de Pfizer
El gobierno de los Estados Unidos era hostil a las empresas farmacéuticas. Por lo tanto, para evitar la amenaza del 100% de la tarifa para los medicamentos importados, Pfizer acordó reducir los precios e invertir en la producción estadounidense.
La respuesta del mercado de valores fue positiva. Y una de las acciones que han recibido el mayor aumento es Danaher, que suministra equipos en toda la industria.
Por el contrario, las acciones inmobiliarias en Alejandría disminuyeron ligeramente. Y definitivamente existe el riesgo de que las grandes inversiones en la producción estadounidense puedan crear una competencia adicional.
Creo que la compañía puede beneficiarse del sector farmacéutico en su conjunto en una posición más fuerte. Así que considero el rendimiento de dividendos del 6.5% como potencial.
Ingreso de alquiler
La desventaja de la transacción Pfizer es que significa precios de venta más bajos para las compañías farmacéuticas. Pero Alexandria Real Estate está en gran medida protegido de esto. Desde el punto de vista de la empresa, lo cual es importante es que puede atraer suficientes inquilinos para tomar sus propiedades y que pueden pagar su alquiler. Esto es en gran medida.
Una buena ilustración de esto es la situación con Moderna. La compañía luchó desde el final de la pandemia, pero esto no fue un problema para los bienes raíces alejandrinos.
Las métricas de alquiler eran invariablemente altas, a pesar del hecho de que Moderna era uno de los inquilinos más grandes de la compañía. Y esto condujo a un crecimiento constante de dividendos para los inversores.
¿Dónde estamos ahora?
Actualmente, Alexandria Real Estate está ocupado por el 90% de sus propiedades, que está por debajo de su promedio a largo plazo. Es por eso que los inversores querrán saber sobre la amenaza de un mayor suministro en Internet.
El alquiler promedio se deja durante aproximadamente 7.5 años, lo cual no es tan largo. Pero entre los 20 mejores inquilinos, que representan más de un tercio del ingreso total de alquiler, la cifra está más cerca de 10 años.
A principios de este año, se suponía que la compañía publicaría una deuda con un 5,5%para reemplazar los bonos de maduración que tenían una tasa de interés del 3.45%. Esto no es perfecto, pero el camino hacia adelante se ve mucho más claro en este frente.
Solo el 9% de los préstamos de la compañía expira hasta 2027, y la perspectiva de una caída en las tasas de interés debería ayudar en esto. Por lo tanto, la posición actual se ve mucho más estable que en enero.
¿La posibilidad de dividendos?
Alexandria Real Estate se centró en recibir ingresos de alquiler confiables de inquilinos de alta calidad. Y esta es una estrategia que funcionó bien para los inversores de ingresos pasivos.
Si bien el trato de Pfizer con el gobierno de los Estados Unidos puede crear una competencia adicional, creo que también debería ceder ante el sector farmacéutico. Es por eso que creo que esto es positivo para la empresa.
A la larga, espero que una parte pueda ser una excelente fuente de ingresos pasivos. Y el 6.5% de rentabilidad de dividendos es inusualmente alta y debería ser seriamente un punto potencialmente atractivo en la entrada.
