En los últimos años, el mercado inmobiliario ha sido un tema delicado para muchos estadounidenses. Como tanto las tasas hipotecarias como los precios de las viviendas se mantuvieron muy por encima de los niveles de la pandemia, muchos perdieron la esperanza en el sueño americano de ser propietario de una vivienda y las generaciones más jóvenes abandonaron la idea por completo.
Pero el director ejecutivo de Rocket Companies, cuya filial insignia es Rocket Mortgage, dijo esta semana que hay señales de que los estadounidenses están retrocediendo y compitiendo por la propiedad de una vivienda. Inmediatamente después de que las tasas hipotecarias cayeran justo por debajo del 6%, el director ejecutivo de Rocket, Varun Krishna, dijo a CNBC que la compañía está preparada para lograr su mayor volumen de originación de hipotecas y su mayor beneficio de ventas en cuatro años.
El éxito actual de Rocket es muy diferente de lo que está sucediendo en la industria hipotecaria en su conjunto. Mientras que el prestamista con sede en Detroit se enfrenta a una ola de demanda renovada, PennyMac, un importante prestamista y administrador de hipotecas de Estados Unidos, se enfrenta a un reinicio más lento y doloroso.
“Yo describiría este último trimestre de manera muy simple: es una historia de dos ciudades”, dijo Krishna. “En el último trimestre, las tasas hipotecarias cayeron a sus niveles más bajos en tres años y Rocket pudo beneficiarse de inmediato”.
Pero también habla de algo más amplio sobre el mercado inmobiliario actual: si bien algunos propietarios actuales ahora tienen la oportunidad de mudarse y cambiarlas por una propiedad más cara o más grande -o a medida que las generaciones mayores se sienten más abiertas a quitarse las esposas de oro a las que los ha confinado el mercado inmobiliario-, las generaciones más jóvenes todavía se están quedando atrás en gran medida.
Esta “historia de dos ciudades” ilustra lo que las familias estadounidenses están experimentando hoy. Para los prestatarios con ingresos relativamente más altos y un historial crediticio sólido, una modesta reducción de las tasas (a un mínimo del 6%) puede ser suficiente para hacer factible la compra, especialmente si ya poseen una casa y pueden usar el valor líquido de la misma para hacer un pago inicial. Son estos compradores quienes están impulsando el nuevo negocio de Rocket, incluso cuando cambian las tasas de interés ultrabajas del pasado por préstamos más caros.
“Se espera que el mercado hipotecario crezca hasta el 25% y las ventas de viviendas usadas aumenten hasta el 10%”, dijo Krishna.
Pero para muchos inquilinos y posibles compradores de viviendas, las matemáticas todavía no son matemáticas. Los precios de las viviendas se mantienen muy por encima de los niveles anteriores a 2020 (más de un 40% más altos) y, aunque las tasas están por debajo del máximo, los pagos mensuales por una vivienda de precio medio ($427,000, según Redfin) pueden exceder fácilmente lo que gana un hogar típico ($83,000, según datos del censo).
Los jóvenes estadounidenses, en particular, enfrentan mayores obstáculos para el pago inicial, mayores pagos de préstamos estudiantiles y competencia de compradores en efectivo e inversores de mayor edad. Todo esto significa que el aumento de las solicitudes de hipotecas no conducirá necesariamente a una gran mejora en la asequibilidad de la vivienda, aunque algunos economistas y expertos en vivienda predicen que el mercado será un poco más llevadero este año.
Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, dijo recientemente que esperan condiciones “ligeramente mejores” para mayores ventas de viviendas este año a medida que aumentan los niveles de inventario y el “efecto de bloqueo” se desvanece gradualmente.
Esto se debe a que “debido a acontecimientos que cambian la vida, más personas están poniendo sus propiedades en el mercado para mudarse a su próximo hogar”, dijo Yoon en un comunicado. “(2026) debería ser un mejor año con tasas hipotecarias más bajas y eso atraerá a más compradores. Esperamos que las ventas de viviendas aumenten alrededor de un 14% en todo el país en 2026”.
Por qué el modelo de negocio de Rocket ha tenido tanto éxito últimamente
Gran parte del éxito reciente de Rocket se puede atribuir a lo diferente que es su modelo de negocio del de PennyMac.
Si bien ambas empresas originan y administran hipotecas, Rocket se especializa en préstamos digitales directos al consumidor y procesa más de la mitad de su volumen en línea sin intermediarios. Rocket también cuenta con el respaldo de fuertes inversiones en tecnología, la recuperación de clientes a través de inteligencia artificial y la diversificación en bienes raíces, préstamos para automóviles y finanzas personales, lo que significa que tiene más clientes habituales.
PennyMac, por otro lado, distribuye el riesgo entre los canales de corresponsalía, corretaje y consumo, con especial atención en la deuda pública y la titulización no institucional. Se asocia con PennyMac Mortgage Investment Trust (su REIT) para realizar inversiones eficientes en términos de capital en servicios hipotecarios y servicios de terceros, incluida la morosidad. En otras palabras, PennyMac está priorizando la escala sobre la tecnología orientada al consumidor que puede ayudarlos a repetir negocios.
“La diferencia clave es que mantenemos relaciones con nuestros clientes porque conectamos servicio y creación a escala”, explicó Krishna. “Algo exclusivo de Rocket es que somos el mayor proveedor de servicios y el mayor originador, pero ayudamos a nuestros clientes a pasar del servicio al despacho cuando forman parte de su próxima transacción”.
PennyMac, por el contrario, está más expuesta a las debilidades de la industria hipotecaria: menores márgenes en los préstamos respaldados por el gobierno, menos servicios directos al consumidor y mayor dependencia del mercado de derechos de servicios hipotecarios, que ha sido volátil desde que las tasas comenzaron a subir a raíz de la pandemia. A medida que los volúmenes de solicitudes de hipotecas disminuyeron a raíz de la pandemia y terminó la era de la refinanciación fácil, prestamistas como PennyMac han luchado por reemplazar ese negocio con nuevos préstamos rentables.
“De repente, la gente no sólo quiere refinanciar su hipoteca, sino también mudarse porque ya no se siente encerrada”, dijo Krishna. “Este es el cambio que finalmente esperábamos ver”.
