Faltan menos de dos semanas para la fecha límite de presentación de impuestos del 15 de abril. Los formularios, los recibos y, en algunos casos, una próxima factura de impuestos pueden hacer que éste sea un momento estresante para los estadounidenses. Pero para los inversores inmobiliarios en 2025, al menos las cosas van mejor.
Gracias a la Ley One Big Beautiful Bill (OBBBA), se ha restaurado permanentemente la bonificación de depreciación del 100% para lo que el IRS llama “ciertas propiedades calificadas adquiridas y puestas en servicio después del 19 de enero de 2025”. Este es un gran cambio con respecto a la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA) de 2017, que estableció la depreciación adicional en 100%, pero comenzará a eliminarse gradualmente en 2023. Se esperaba que esta eliminación alcanzara el 40% en 2025.
La distinción del 19 de enero, descrita en la Publicación 946 del IRS, es uno de varios matices importantes que los expertos advierten a los inversores inmobiliarios que deben tener en cuenta al intentar acelerar la depreciación.
Con la capacidad de amortizar entre el 20% y el 30% del precio de compra de una propiedad en el primer año, en algunos casos los inversores pueden recibir deducciones fiscales de seis cifras. Pero, como advierten los expertos, esos ahorros sólo están al alcance de quienes entienden cómo se logran.
“Pero esto es lo que la mayoría de los inversores se pierden: el descuento de bonos es tan fuerte como su capacidad para usarlo correctamente”, dijo Ashley Kehr del podcast Real Estate Rookie Bigger Pockets.
Esta capacidad puede verse limitada por todo, desde cuándo se compró el activo hasta cómo se distribuye su valor y si el propietario cumple con requisitos específicos que permitan que las pérdidas realmente mejoren su posición en 2026.
Los expertos advierten contra errores en la amortización de bonificaciones
Cualquier inversor inmobiliario que desee utilizar la bonificación de depreciación debe comprender primero el papel de un estudio de segregación de costos.
En lugar de cobrar una depreciación lineal durante 27,5 años para propiedades residenciales o 39 años para propiedades comerciales, los inversores inmobiliarios pueden acelerar la depreciación mediante un estudio de segregación de costos que separe los componentes de la propiedad por su vida útil, excluyendo la tierra, que no está sujeta a depreciación.
Para las propiedades de inversión, esto podría clasificar los componentes del edificio como propiedades con una vida útil de cinco, siete o 15 años, cada uno de los cuales puede ser elegible para una bonificación de depreciación del 100% si se cumplen ciertos requisitos, uno de los cuales es el estudio en sí. Sin esto, la estrategia se desmoronará.
“Aunque la amortización del bono del 100% se devuelve para siempre, una deducción que no sabes cómo reclamar es una deducción que no obtienes”, añadió Ker en su advertencia a los inversores.
Comprender qué componentes del edificio pueden calificar para una bonificación de depreciación permite a los inversores comenzar a evaluar cuánto puede afectar un estudio de segregación de costos a su situación fiscal. La lista suele incluir, entre otros, los siguientes componentes (a través de EisnerAmper).
Activos a 5 años:
Alfombras, pisosTableros de mesaLavabos para sala de estarGabinetes y molduras decorativasIluminación especialEnchufes dedicadosExtintores
Activos de 7 años:
Muebles de oficina
Activos a 15 años:
Tuberías de drenajeEstacionamientosPaisajismoPiscinas al aire libreEmbarquesAcerasLas reglas tributarias pueden limitar los beneficios de la segregación de costos
Un estudio de segregación de costos identifica los componentes de una propiedad que son elegibles para una bonificación, pero no garantiza cómo se puede utilizar esa pérdida del primer año para un contribuyente individual. Aquí es donde crece la lista de advertencias para quienes quieran aprovechar esta estrategia.
El IRS detalla quizás el elemento más importante de esto en la Publicación 925 (2025), Reglas de riesgo y actividad pasiva.
En general, el sector inmobiliario se considera una actividad pasiva. Esto se debe a las restricciones del IRS sobre cómo se pueden utilizar las pérdidas asociadas con las actividades inmobiliarias. Una limitación es que, en la mayoría de los casos, las pérdidas no pueden compensar los ingresos del trabajo ordinario, como los de un trabajo W-2 o un negocio activo.
“Para la mayoría de los inversores, las pérdidas de la actividad de alquiler causadas por la depreciación adicional son ‘pasivas’ y sólo pueden compensarse con ingresos pasivos”, escribió el mes pasado Thomas Castelli de Hall CPA. “Sin embargo, los inversores que califican como profesionales de bienes raíces (REPS) según el artículo 469(c)(7) del IRC pueden utilizar estas pérdidas para compensar los ingresos activos, incluidos los salarios W-2. Los inversores en alquileres a corto plazo (STR) también pueden tener un camino hacia el modo no pasivo”.
Dado que la fecha límite para la presentación de impuestos se acerca rápidamente, esta es la advertencia más urgente que reciben los inversores inmobiliarios por parte de los expertos que los instan a profundizar en los detalles antes de realizar grandes deducciones fiscales de sus ingresos activos.
Debido a que los bienes raíces generalmente se consideran una actividad pasiva, las restricciones del IRS dictan cómo se pueden utilizar las pérdidas de las actividades inmobiliarias.
Calle
El IRS tiene reglas de pérdida de actividad pasiva
“Si está considerando realizar un estudio de segregación de costos en una propiedad de alquiler y la actividad se considera pasiva, su deducción de impuestos tiene un límite de $25,000 (el límite de pérdida pasiva)”, enfatizó recientemente Jason Watson, director ejecutivo de WCG CPAs & Advisors. “Si gana más de $150,000 como familia, su crédito fiscal puede tener un límite de $0. Sí, leyó ese cero correctamente”.
Esta es otra advertencia para los inversores, que detalla uno de los errores más comunes relacionados con el reparto de costes y la amortización de bonificaciones. Sin embargo, las reglas de pérdida pasiva de actividad no eliminan automáticamente el camino de un inversor hacia ahorros fiscales significativos.
“En primer lugar, si califica como profesional de bienes raíces, sus límites de pérdida de actividad pasiva desaparecen”, agrega Watson. “Para ser un profesional de bienes raíces como lo define el IRS, no lo que se escucha en un bar, una persona debe gastar más de la mitad de los servicios personales realizados en todas las líneas de negocio y actividad durante el año en actividades inmobiliarias”.
Las siguientes actividades califican como comercio o negocio de bienes raíces según lo define el IRS según las pautas del Anexo E de 2025.
Desarrollo inmobiliarioReurbanizaciónConstrucciónReconstrucciónAdquisiciónRemodelaciónAlquilerOperaciónGestiónArrendamientoCorretaje comercial o empresarial
Además del requisito de que más de la mitad de los servicios personales sean en actividades inmobiliarias, la designación de Especialista Profesional en Bienes Raíces (REPS) también requiere al menos 750 horas de este trabajo cada año.
Para los dueños de negocios o los empleados W-2 de tiempo completo, esto sería casi imposible. Sin esta siguiente estrategia, el esfuerzo de comprar una propiedad, alquilarla y realizar un estudio de segregación de costos puede tener poco impacto en la obligación tributaria de un inversionista.
Alquileres de corta duración y actividades no pasivas.
“Otra forma de sortear las limitaciones de pérdidas pasivas es no considerar pasiva la actividad”, continúa Watson. “…Para que una actividad no sea pasiva, la duración promedio de la estadía en un alquiler debe ser de 7 días o menos. Situación típica de VRBO Airbnb. Sin embargo, también debes participar financieramente (ahí está esa maldita palabra otra vez) en esta actividad”.
Esto está tomado directamente del IRS en la Publicación 925.
A menudo conocida como la “laguna jurídica del alquiler a corto plazo”, así es como algunos empleados W-2 de tiempo completo y propietarios de negocios pueden compensar sus ingresos activos con pérdidas inmobiliarias. Esto no requiere REPS, pero sí participación material, que se puede lograr de varias maneras descritas por el IRS.
Entre las pruebas más comunes se encuentran los requisitos de 100 horas y “al menos tanta” participación como todos los demás.
“Usted participó en la actividad durante más de 100 horas durante el año fiscal, y participó al menos tanto como cualquier otra persona (incluidas las personas que no tenían interés en la actividad) en ese año”, afirma el IRS en su Publicación 925 citada anteriormente.
Para los inversores inmobiliarios elegibles, recuperar el 100% de la depreciación adicional puede generar importantes ahorros fiscales. Pero existen obstáculos, y los expertos advierten contra ellos a medida que se acerca el 15 de abril.
Relacionado: La UBS revela cómo el sector inmobiliario resuelve 2 problemas fiscales con 1 inversión
