Durante el año pasado, los expertos predijeron un mercado inmobiliario relativamente estable en 2026. Si bien no tiene el entusiasmo de principios de la década de 2020, tampoco trae parte de la volatilidad que los inversores veteranos han experimentado durante las últimas dos décadas.
El mercado inmobiliario plano es más adecuado para inversores con fundamentos sólidos. Esto a menudo no produce los rendimientos más estelares, pero la oportunidad de protegerse contra las consecuencias negativas mientras se genera riqueza a largo plazo siempre es atractiva. El único perturbador real para este tipo de mercado es un “evento del cisne negro”, un evento raro y poderoso que cambia el panorama. La guerra en Irán ya es una guerra, y Dave Meyer de BiggerPockets dice que ya está cambiando la trayectoria del mercado inmobiliario.
“¿Cómo afecta la guerra en Irán al mercado inmobiliario? He estado diciendo durante años que un evento de cisne negro siempre puede cambiar dramáticamente la dinámica del mercado inmobiliario. Bueno, aquí está”, dijo Meyer en el episodio del viernes del podcast BiggerPockets Real Estate.
Meyer añadió: “Durante el último mes, la guerra ha cambiado la trayectoria de las tasas hipotecarias, la inflación, la confianza del consumidor y más. Y, por supuesto, todos estos factores afectarán el valor de las viviendas. Y alerta de spoiler, el impacto probablemente no será muy bueno”.
Actualización de BiggerPockets sobre el mercado actual
La actualización de Meyer de abril de 2026 analiza lo que sucedió con las tasas hipotecarias tan solo el último mes. Después de caer al 5,99% en febrero, la tasa hipotecaria promedio a 30 años ha vuelto a subir al rango del 6,3-6,5%. Según la actualización de BiggerPockets, esto borra nueve meses consecutivos de aumentos en la asequibilidad que los compradores de viviendas han comenzado a experimentar.
Según Meyer, este retroceso se debe al aumento de la inflación relacionada con la guerra. El Índice de Precios al Consumidor del 10 de abril mostró que la inflación saltó del 2,4% al 3,3% en un mes, un salto que Meyer llama “feo”. Y como las tasas hipotecarias están estrechamente vinculadas al rendimiento del Tesoro a 10 años, que es muy sensible a la inflación, explica Meyer, es probable que las tasas se mantengan elevadas.
“Mientras tengamos una inflación más alta, ejerceremos presión al alza sobre las tasas hipotecarias”, dijo Meyer. “Personalmente, creo que no volveremos a seis durante al menos las próximas semanas, y tal vez durante algunos meses o más”.
Pero si bien la visión de Meyer sobre el mercado en general es cautelosa, dice que las mismas condiciones que están causando la desaceleración están abriendo silenciosamente una ventana de atención para los inversionistas inmobiliarios. Y no sólo los inversores habituales se beneficiarán de esto. Los compradores de viviendas cotidianos que han tenido precios infravalorados o sobrecomprados durante los últimos años se encuentran en un mercado cuya dinámica está cambiando a su favor.
“Estamos aprovechando un mercado de compradores”, dijo Meyer. “Durante una corrección, entras en un mercado de compradores. Significa que tienes poder”.
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La lógica, según Meyer, es sencilla. A medida que la incertidumbre frena la demanda de los compradores y las propiedades permanecen en el mercado por más tiempo, los vendedores se vuelven más motivados y la competencia se debilita. El resultado, afirma, es el mejor entorno de compra de bienes raíces en años, siempre y cuando los inversores sean disciplinados en lo que compran.
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El compromiso que cambiará el mercado inmobiliario en 2026
El cambio que describe Meyer se basa en datos. Las ventas de viviendas usadas alcanzaron uno de los ritmos más lentos registrados en enero, con sólo 3,9 millones de unidades al año, según datos de la NAR citados en este episodio. Nueve meses seguidos, los aumentos de la asequibilidad han comenzado a revertirse. Y según la encuesta de inversores de BiggerPockets de abril de 2026 publicada en la publicación del viernes, más del 65% de los inversores inmobiliarios esperan ahora que la guerra tenga un impacto negativo o “muy negativo” en el mercado inmobiliario durante los próximos tres meses.
Es esta presión la que puede crear nuevas oportunidades. Como hay menos compradores activos, aumenta el número de días en el mercado. Los vendedores que necesitan mudarse están cada vez más dispuestos a negociar. Además, Meyer también cree que las perspectivas para el flujo de caja de alquiler están mejorando. Si los precios bajan ligeramente y los alquileres se mantienen estables, las matemáticas para las propiedades en alquiler mejorarán.
Aprovechar este potencial de crecimiento requiere disciplina y piel dura. La voluntad de ofrecer a un precio razonable y la capacidad de manejar el rechazo con calma son parte de las bases sólidas que convierten las oportunidades en realidad en este tipo de mercado. Los fundamentos son motivo de preocupación, pero por eso muchos inversores se mantendrán al margen.
Conclusiones clave para los inversores inmobiliarios. Las tasas hipotecarias han cambiado de rumbo: después de caer al 5,99% en febrero, la tasa promedio a 30 años volvió a subir al 6,3-6,5% en abril y se espera que se mantenga alta mientras la inflación se mantenga por encima del objetivo del 2% de la Reserva Federal. La demanda de los compradores se está desacelerando: las ventas de viviendas usadas alcanzaron uno de los ritmos más lentos registrados en enero con 3,9 millones año tras año, y el 65% de los inversores inmobiliarios encuestados por BiggerPockets esperan un impacto negativo en el mercado inmobiliario durante los próximos tres meses. Los vendedores se vuelven más motivados, y los días en el mercado aumentan a medida que se atraen menos compradores, lo que brinda a los inversores y a los compradores habituales que permanecen activos un apalancamiento significativo en las negociaciones. Se considera improbable un colapso, con inventarios cayendo un 2% año tras año, tasas de morosidad por debajo del 4% y el valor líquido de los propietarios de viviendas en un nivel récord. Como señala Meyer, todo esto es un amortiguador estructural contra la recesión más amplia.
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