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Las acciones del REIT regional (LSE:RGL) se cotizan a aproximadamente la mitad del valor liquidativo (NAV) de la empresa. Y creo que eso significa que los inversores de ingresos pasivos deberían echar un vistazo a la rentabilidad por dividendo del 9,45% del fideicomiso de inversión inmobiliaria.
Seamos realistas: es imposible lograr una rentabilidad sin riesgo del 9,45%. Pero existe una posibilidad real de que el mercado de valores esté sobreestimando la importancia de los problemas que enfrenta la empresa en este momento.
Tenga en cuenta que el tratamiento fiscal depende de las circunstancias individuales de cada cliente y puede estar sujeto a cambios en el futuro. El contenido de este artículo se proporciona únicamente con fines informativos. No pretende ni constituye ningún tipo de asesoramiento fiscal.
¿No, no, no?
A primera vista, un REIT regional parece un negocio poco atractivo. Como sugiere el nombre, la empresa posee una cartera de propiedades comerciales, principalmente oficinas, ubicadas en su mayoría junto a la M25.
Ahora la inteligencia artificial (IA) podría significar que nadie vuelva a ir a la oficina, y eso sería un gran problema. Pero de manera más realista, la demanda de espacio para oficinas es más débil que antes de la pandemia.
Esto se refleja en el desempeño de la empresa. Lo peor para un propietario son los edificios vacíos, y alrededor del 25% de la cartera de la empresa está vacía, y eso es mucho en comparación con otros REIT.
La deuda también vence en agosto de 2026 y el plazo medio de arrendamiento es de unos tres años, lo que no es tan largo. Teniendo en cuenta todo esto, ¿por qué alguien volvería a mirar las acciones?
Pero…
Vale la pena señalar que las acciones de REIT regionales se cotizan con un descuento del 50% sobre el valor liquidativo (NAV) de la empresa. Y creo que eso es extremadamente importante desde el punto de vista de la inversión.
Si bien la tasa de ocupación general de la empresa ronda el 75%, tiene una clase de activos de alta calidad que son mucho más populares. La tasa de ocupación de esta parte del portafolio es aproximadamente del 88%.
Estos activos fijos están valorados en sí mismos en 458 millones de libras esterlinas. Y eso es alrededor de £35 millones más que el valor de mercado de toda la empresa (£162 millones) y su deuda neta (£262 millones) combinados.
Creo que esto significa que los inversores no tienen que preocuparse por las partes más débiles de la cartera. La empresa quiere venderlos y lo que consiga será una bonificación.
Rendimiento de dividendos
Desde la perspectiva de los ingresos pasivos, las acciones parecen muy atractivas. El dividendo del 9,45% está totalmente cubierto y parece que seguirá siéndolo incluso después de que se venda la cartera.
Las ventas de activos deberían dar lugar a menores ingresos por alquileres. Pero si un REIT regional utiliza los ingresos para pagar deuda, el resultado final debería ser un aumento de las ganancias. Esto se debe a que el rendimiento inicial neto de esta porción de la cartera es menor que el costo promedio de la deuda de la empresa. Por lo tanto, debería poder compensar con creces la caída de los ingresos.
Como resultado, espero que el dividendo de Regional REIT permanezca cubierto en el futuro previsible. Y esto abre oportunidades para los inversores en ingresos que en realidad son difíciles de ignorar.
Las apariencias engañan
Un REIT regional no es exactamente una apariencia atractiva. Sin embargo, cuando analizo más de cerca este negocio, creo que es imposible ignorar las acciones. La valoración descontada significa que los activos más débiles pueden quedar en gran medida al margen.
El plan de la empresa para venderlos debería mejorar las ganancias y la cobertura de dividendos. Es por eso que esta acción está en mi lista de acciones para comprar el próximo año.
